بسته ساخت مسکن مهر توسط انبوه‌سازان و خودمالکین ابلاغ شد

جدول نیاز سنجی

همانطور که در ابتدای گزارش اشاره شد، نیاز سنجی دقیق یکی از الزامات مورد تاکید وزارت مسکن و شهرسازی در بسته ابلاغی به سازمانهای تابعه خود در استانهای سراسر کشور است تا جایی که حتی‌الامکان در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت، متقاضیان واجد شرایط از قبل مشخص شده باشند.

 

در جدولی که بصورت نمونه همراه بسته ابلاغی برای سازمانهای مسکن و شهرسازی ارسال شده است ، آنها باید برنامه احداث مسکن مهر خود را به تفکیک شهرهای بالای 25 هزار نفر، شهرهای زیر 25 هزارنفر و شهرهای جدید مشخص کنند.

 

تفاهمنامه سه جانبه آماده سازی زمین، ساخت و واگذاری واحدهای مسکونی ( طرح مسکن مهر)

این تفاهم نامه میان سازمان مسکن و شهرسازی استان وشرکت عمران شهر جدید یا بنیادمسکن به عنوان تأمین کننده زمین و بانک مسکن  به عنوان ‌واگذار­کننده تسهیلات بانکی و شرکت  سازنده برای تعداد مشخصی واحد مسکونی بصورت فناوری نوین/نیمه صنعتی/غیرصنعتی که شرایط و مشخصات عمومی آن به همراه جداول پیوست و قرارداد اجاره زمین که جزء لاینفک آن می باشد و به امضاء طرفین رسیده، تنظیم می شود که با رعایت شرایط تصمیم نامه و شیوه نامه فوق الذکر مورد عمل قرار می گیرد. 

ماده1- موضوع تفاهمنامه

عبارت است از تأمین زمین، طراحی آماده سازی و ساخت( معماری ، سازه و تأسیسات)، انجام عملیات آماده سازی و اخذ پروانه ساختمانی، تأمین تسهیلات بانکی برای آماده سازی و ساخت، احداث واحدهای مسکونی تا مرحله پایان کار و تحویل کلید، مطابق مشخصات پیوست و تنظیم قرارداد تخصیص و واگذاری بین متقاضیان طرح مسکن مهر در مرحله سفتکاری بلوک های ساختمانی و تحویل واحد به متقاضی پس از پایان کار و تنظیم و مبادله قرارداد انتقال تسهیلات پرداختی حداکثر 15 ساله( مجموع دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی). 

ماده2 – حدود وظایف و اختیارات

الف- وظایف سازمان / شرکت / بنیاد در این تفاهمنامه

1-انعقاد قرارداد اجاره زمین قابل ارتهان بدون معارض با حدود اربعه و بروکف مشخص و برای مدت یکسال (از تاریخ تحویل) طی صورتجلسه ای به سازنده.

2-تهیه طرح های آماده سازی و سیر مراحل تصویب آن در مراجع ذیربط.

3- تأیید نقشه های ساختمانی و محوطه سازی حداکثر ظرف مدت یک هفته.

4- تعیین تکلیف آماده سازی زمین و اعمال نظارت عالیه بر اجرای آن مطابق پیوست شماره 1 و بر اساس ماده 35 قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان.

5- اعمال نظارت عالیه بر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و ساخت و ساز واحدهای مسکونی و آماده سازی طبق بند سوم تصمیم نامه صدرالذکر؛ بدیهی است نظارت عالیه وزارت مسکن و شهرسازی نافی مسوولیتهای مقرر قانونی سازنده نیست.

6- معرفی سازنده و متقاضیان واجد شرایط مسکن مهر جهت دریافت تسهیلات و تقسیط سهم الشرکه به بانک عامل

7- معرفی تمام متقاضیان واجد شرایط به تعداد واحدهای احداثی پروژه به سازنده در مرحله سفتکاری و جایگزینی افراد در صورت عدم پرداخت مابه‌التفاوت هزینه ساخت و تسهیلات پرداختی .

8- موافقت با ترهین زمین و اعیان محل پروژه به نفع بانک مسکن .

9- تنظیم و مبادله قرارداد حق بهره برداری طولانی مدت زمین (99ساله) با متقاضی واجد شرایط مسکن مهر.

10- تهیه و تنظیم نمونه قرارداد واگذاری اعیانی و انعقاد و مبادله آن با متقاضیان واجد شرایط.

11-چنانچه به هر دلیلی از جمله موارد پیش بینی شده در بند 3 ماده 3 این توافق نامه، قرارداد اجاره فسخ یا منفسخ گردد ایفای کلیه تعهدات سازنده در مقابل بانک به عهده سازمان/شرکت/بنیاد می باشد؛ در این­خصوص مطابق با تبصره 2بند6 ماده 3 عمل خواهد شد.

ب- وظایف بانک مسکن در این تفاهمنامه

1-اعطای تسهیلات بانکی به سازنده به میزان سقف مصوب کارگروه زمین و مسکن کشور، مطابق جدول ذیل حداکثر ظرف مدت 10 روز پس از تکمیل مدارک در ازای ترهین سند زمین یا قرارداد واگذاری زمین محل پروژه در چارچوب قرارداد مشارکت مدنی مابین بانک و تسهیلات گیرنده و با رعایت جزء 7 بند الف فوق الذکر اقدام می شود.

 

شرح	پایان فونداسیون	پایان سقف آخر	پایان سقف کاری	در مرحله نازک کاری
ساخت با استفاده از فناوری نوین ساخت به صورت نیمه صنعتی (22 میلیون تومان) ساخت به روش های غیرصنعتی (تسهیلات 25 میلیون تومانی)	15 درصد	40 درصد	30 درصد	15 درصد

تبصره 1:در هر مرحله از ساخت تا 20% از مانده کل تسهیلات برای روش‌های صنعتی و تا 10% برای روش‌های سنتی و نیمه صنعتی (در توافقنامه های جدید) در قبال ارائه ضمانت‌نامه بانکی در طول پروژه قابل پرداخت است که متناسب با اقساط باقیمانده تا انتهای پروژه مستهلک می‌شود.

تبصره2: تسهیلات آماده سازی بمبلغ ده میلیون ریال با تایید و معرفی سازمان/شرکت/بنیاد از تسهیلات فوق کسر و پرداخت خواهد شد.

تبصره3:در حین اجرای سقف و ستونها با انجام 50 درصد آن ، تسهیلات با همان میزان پیشرفت قابل پرداخت است. در سازه‌های فلزی نیز پس از اجرای کل اسکلت، 50% از قسط دوم قابل پرداخت است.

تبصره4:چنانچه سازنده، مجری آماده سازی نیز باشد، یک میلیون تومان هزینه آماده سازی از محل تسهیلات پرداخت و مابقی هزینه آماده سازی در مرحله معرفی متقاضی، از متقاضیان دریافت خواهد شد و اگر سازنده، مجری آماده سازی نباشد طبق روال قبل اقدام خواهد شد.

2- انتقال اصل و سود تسهیلات مشارکت مدنی پس از پایان کار به متقاضی طرح مسکن مهر که بر اساس قرارداد اجاره و قرارداد واگذاری واحد مسکونی مالک اعیان شناخته می شود با ترهین سند اعیان ملک (جمع مدت مشارکت مدنی و فروش اقساطی 15 سال است) به نفع بانک مسکن و همزمان فک رهن  عرصه.

 ج-وظایف سازنده در این تفاهمنامه

1-اجرای آماده سازی بر اساس طرح و مشخصات فنی و عمومی (پیوست شماره 1) بطور کامل بر اساس برنامه زمان بندی مصوب و حداکثر برای مدت شش ماه از تاریخ تحویل زمین ( در صورتی که زمین فاقد آماده سازی باشد و اجرای آماده سازی به سازنده ابلاغ شده باشد)

2-تهیه نقشه های کامل واحدهای مسکونی و محوطه سازی در صورت عدم تهیه توسط سازمان/شرکت/بنیاد ظرف مدت دو هفته و تأیید سازمان/شرکت/بنیاد و اخذ پروانه ساختمان بر اساس نقشه های مربوطه.

3-رعایت اصول شهرسازی و معماری ایرانی اسلامی در تهیه کلیه نقشه ها الزامی است.

4- تأمین هزینه اجرای فونداسیون بر اساس نقشه­های مصوب

5- تأمین هزینه نظارت کارگاهی که توسط ناظرین سازمان نظام مهندسی یا دفاتر مهندسی یا مهندسین مشاور ذیصلاح انجام خواهد شد ، با رعایت مفاد تبصره 2 بند ج ردیف 4 بر اساس مصوبه 12560/ت43165/ن مورخ 24/6/88 هیأت محترم وزیران.

6- ساخت و تحویل واحدهای مسکونی مورد نظر تا مقطع پایان کار و تحویل کلید حسب مورد طبق ماده یک و مطابق برنامه زمان بندی و حداکثر در 12 ماه بعد از تحویل زمین با بر و کف مشخص و پروانه ساختمانی. ضمناً مجموعه فرآیند تحویل زمین با حدود اربعه و بر و کف مشخص و صدور پروانه ساختمانی حداکثر پانزده روز  لحاظ خواهد شد.

7- تأمین هزینه بندهای فوق به شرح بندهای این تفاهمنامه و پیوست های آن.

8- اخذ تسهیلات بانکی طبق بند 2 توافق نامه.

9- رعایت کلیه نقشه ها ، مشخصات فنی و عمومی و مقررات ملی ساختمان و همچنین رعایت کلیه قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و رعایت ضوابط مربوط به مسئولیت کارگاه و محدوده محوطه عملیات.

10- اجرای عملیات محوطه سازی و حصارکشی در صورت لزوم به تشخیص سازمان/شرکت/بنیاد بر اساس نقشه های اجرایی مورد تأیید سازمان/شرکت/بنیاد و طی تفاهمنامه جداگانه.

11- پرداخت هزینه های آماده سازی به سازمان/شرکت/بنیاد در صورتی که آماده سازی توسط سازمان/شرکت/بنیاد انجام شده باشد . بدیهی است این مبلغ به قیمت تمام شده اضافه و جزء اقساط سهم متقاضی محاسبه خواهد شد.

12- ما به التفاوت هرگونه تغییرات احتمالی قیمت ناشی از تغییرات نرخ سیمان و آهن آلات بر اساس نرخهای اعلامی معاونت امور ساختمان و مسکن(به صورت ماهانه) نسبت به زمان انعقاد تفاهمنامه و زمان انجام کار مطابق برنامه زمان بندی در صورتیکه بیش از 20% تغییر یابد، تغییرات آن محاسبه و میزان مازاد آن نسبت به 20% به قیمت پایه تفاهمنامه محاسبه و به حساب سازنده منظور خواهد شد ، قیمتها و نحوه محاسبه در پیوست شماره2 ارائه شده است.

13- انجام فرآیند کامل کلید تحویل به متقاضی پس از ساخت شامل اخذ پایان­کار، تهیه نقشه تفکیکی، صورتمجلس تفکیکی، صدور سند، نقل و انتقال به متقاضی، ترهین در بانک، اخذ دفترچه اقساط و نصب کلیه انشعابات برای کلیه واحدها با لحاظ هزینه­های آن به­صورت جداگانه

 ماده3-سایر شرایط

1-سازنده مکلف است همزمان با امضاء و مبادله قرارداد اجاره زمین پروژه، ضمانت‌نامه بانکی به میزان 5 درصد مبلغ کل پروژه بر اساس مبلغ مندرج در بند 2 ماده 3 بعنوان تضمین انجام تعهدات به سازمان/شرکت/بنیاد تسلیم نماید که 5/2 درصد آن در مرحله تحویل واحد به متقاضی مسترد و 5/2 درصد مابقی به عنوان حسن انجام کار سازنده یکسال پس از تحویل واحد به متقاضی در صورت نداشتن نقص به سازنده مسترد می‌گردد.همچنین سازنده پروژه موظف است پروژه را براساس تفاهم وزارت مسکن و شهرسازی با شرکت‌های بیمه، بیمه کیفیت عیوب‌ اساسی و پنهان ساختمان نماید که هزینه  آن به‌ازای هر متر مربع 4500 تومان (مجموع هزینه بیمه کیفیت به اضافه فاز 3 نظام مهندسی) است.

 2-قیمت هر متر مربع زیربنای نا خالص واحدهای تحویلی ، تا پایان کار و تحویل کلید مطابق آیتم‌های ساخت پیوست شماره3 این تفاهمنامه همراه با هزینه بیمه کیفیت عیوب اساسی و پنهان ساختمان و مسوولیت (همراه با نظارت فاز 3 نظام مهندسی)، بیمه تامین اجتماعی، مالیات و سایر کسورات قانونی احتمالی، مبلغ 3000000 ریال می­باشد. این قیمت مقطوع بوده و به آن تعدیل ناشی از تغییر سال ویژه تعلق نمی‌گیرد.

در پروژه هایی که در آنها آسانسور نصب می گردد، هزینه آسانسور بالحاظ متراژ واحدها و تعداد واحدهای یک بلوک به قیمت، اضافه و بین واحدها سرشکن می شود.(پیوست شماره4)

سازنده هزینه مازاد بر تسهیلات بانکی را از متقاضی واحد مسکونی به روش زیر دریافت می‌نماید:

برای هزینه آماده سازی با پیشرفت فیزیکی معرفی متقاضی از سوی شرکت/سازمان/ بنیاد .

برای ساخت بصورت اقساط مساوی همزمان با اجرای پروژه در مرحله پایان سفت کاری تا انتهای پروژه.

تبصره1:درصورتیکه معرفی متقاضی زودتر از اتمام اجرای سقف نهایی صورت پذیرد، پرداخت سهم متقاضی زودتراز موعد مقرر با توافق طرفین بلامانع می­باشد.

تبصره2:هزینه صدور پروانه ساختمانی، خرید انشعابات آب و فاضلاب، برق و گاز، هزینه­های مربوط به مورد 13از وظایف سازنده در بند 2 و هزینه های مربوط به طرح و اجرای آماده سازی، محوطه سازی و حصارکشی در قیمت این تفاهمنامه لحاظ نشده است.

تبصره3: در صورت استفاده از سازه فلزی پیچ و مهره و تمام صنعتی استاندارد، سقف مبلغ قرارداد تا 3درصد قابل افزایش می‌باشد.

تبصره4: در صورت نیاز به احداث پارکینگ(پیلوت)، هزینه ساخت بر اساس دوسوم(3/2) هزینه ساخت یعنی مترمربعی 200هزارتومان لحاظ خواهد شد.

3- حداکثر مشاعات بدون لحاظ فضای آسانسور در هر طبقه به‌ازای یک واحد 15 متر مربع، به‌ازای 2 واحد 10 متر مربع و به‌ازای 4واحد 5/7 متر مربع می‌باشد.

4- تأخیرات سازنده ناشی از فعالیت های پشتیبانی و اجرایی پروژه توسط هیأت داوری موضوع بند 5 ذیل ماده 3 مورد  بررسی و تصمیم گیری قرار می گیرد.

جرائم تأخیرات غیر مجاز سازنده معادل یک درصد فعالیتهایی که مشمول تأخیر غیر مجاز شده (به ازای هر ماه) از قیمت نهایی کسر می­گردد. حداکثر این درصدها نباید از 5 درصد مبلغ کل این تفاهمنامه (بر پایه مبلغ  بند 2 ماده 3) تجاوز نماید و پروژه ظرف مدت 4ماه تعیین تکلیف شود.

5- در صورتی که به هر دلیل این تفاهمنامه فسخ یا خاتمه داده شود و در روی زمین مورد توافق اعیانی احداث شده باشد بدوا موضوع تأمین دلیل و پس از محاسبه درصد پیشرفت کار مطابق با تفکیک عملیات اجرایی به درصد (پیوست شماره 5)توسط کارشناس رسمی منتخب ، هزینه­های آن بر اساس قیمت توافقنامه محاسبه شده، بدهی­های سازنده به شرکت/ سازمان/ بنیاد و بانک و دیگر اشخاص پرداخت و مابقی به شرح ذیل ظرف مدت یکماه پرداخت خواهد شد:
1- چنانچه سازنده مقصر باشد با کسر تا 10% از رقم محاسبه شده مذکور هزینه پرداخت خواهد شد.
2- چنانچه سازنده مقصر نباشد عین مبلغ باقیمانده پرداخت خواهد شد.
3- چنانچه سازنده بدهکار باشد، سازنده مکلف به پرداخت بدهی است؛ در صورت عدم کفایت از سایر اموال سازنده وصول خواهد شد.
6- قراردادهای واگذاری واحدهای مسکونی بین سازنده و متقاضی براساس نمونه قرارداد ابلاغی شرکت/ سازمان/ بنیاد با لحاظ نمودن چارچوب تفاهمنامه حاضر منعقد و مبادله خواهد شد.

تبصره1:نظر اداره حقوقی شرکت/ سازمان/ بنیاد در مورد اختلافات سازنده و متقاضی لازم الاتباع می باشد و سازنده این شرط و شرط سلب و اسقاط حق طرح دعوا و مراجعه خود و متقاضی به مراجع قضایی و حل اختلاف را در قراردادهای واگذاری منعقده با متقاضیان واجد شرایط درج نماید.

تبصره2:در کلیه اختلاف‌هایی که ما بین سازمان/شرکت/بنیاد و سازنده در خصوص این تفاهمنامه بوجود آید، رأی هیأت داوری (متشکل از یک نفر نماینده سازمان/شرکت/بنیاد، یک نفر نماینده سازنده و یک نفر کارشناس رسمی دادگستری با رشته مرتبط به عنوان مرضی­الطرفین) لازم الاتباع خواهد بود. هیأت داوری مکلفند ظرف مدت 15 روز از ارجاع  موضوع توسط هر یک از طرفین به داوری، رأی داوری صادر نمایند. با توجه به شرط داوری فوق ، طرفین با امضای این توافقنامه حق به مراجعه به مراجع قضایی را از خود سلب و اسقاط می نمایند.

7- در صورتیکه تعجیل نسبت به مدت اجرای تفاهمنامه بوجود آید و سازنده زودتر از موعد مقرر تعهدات خود را به اتمام برساند، مبلغی معادل 5/0 درصد مبلغ تفاهمنامه به ازای هر ماه به مبلغ بند 2 ماده 3 تفاهمنامه اضافه خواهد شد.

8- حسن انجام کلیه عملیات موضوع این تفاهمنامه برای مدت یک سال شمسی پس از تحویل از طرف سازنده تضمین می گردد. اگر در دوره تضمین بنابه تشخیص و تایید سازمان/شرکت/بنیاد، معایب و نقائصی در کار مشهود که ناشی از عدم رعایت مشخصات بشرح قرارداد باشد، سازنده مکلف است آن معایب و نقایص را به هزینه خود رفع نماید.برای این منظور سازمان/شرکت/بنیاد مراتب را با ذکر معایب و محل آن کتباً به‌سازنده ابلاغ می­کند. در صورت عدم رفع نقص ظرف مدت 15 روز، شرکت/ سازمان/ بنیاد نسبت به رفع معایب و نقایص از محل 5/2% ضمانت‌نامه باقیمانده مندرج در ماده 3 اقدام خواهد کرد.

این تفاهمنامه در 3 نسخه تهیه شده که دارای اعتبار واحد است و با امضاء طرفین و ابلاغ آن از سوی شرکت/سازمان ( حداکثر ظرف 2 روز) برای امضاءکنندگان قابلیت اجرایی دارد و طرفین ملزم به اجرای آن هستند.