به گزارش خبرگزاري"مهر"، اين لايحه كه با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي تهيه شده و در جلسه مسئولان عالي دستگاه قضايي مورد تاييد قرار گرفته ، براي تصويب در هيئت وزيران و تقديم به مجلس شوراي اسلامي، به دولت ارسال گرديده است.
لايحه پيش فروش ساختمان كه داراي 27 ماده است، در سه فصل با عنوان هاي قرارداد پيش فروش، تعهدات طرفين و ساير مقررات تنظيم شده و بر اساس ماده (2) آن در قرارداد پيش فروش علاوه بر مشخصات فني و معماري ساختمان، واحدي نيز كه پيش فروش مي شود بايد از حيث مساحت، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاق ها، نوع مصالح داخلي، پاركينگ، انباري و ساير مواردي كه در پروانه قيد گرديده و يا عرفا در قيمت آن تاثير گذار است، معين شده باشد.
جزئيات كامل آن بدين شرح است:
فصل اول ـ قرارداد پيش فروش
ماده 1ـ هر قراردادي از قبيل بيع، صلح، اجاره به شرط تمليك كه در نتيجه آن يكي از طرفين متعهد به ساخت يا تكميل بنا در زمين معيني باشد كه حداقل مالك قسمتي از آن است و يا در ازاي انجام تعهد، مالك قسمتي از ساختمان مي شود قرارداد پيش فروش ساختمان محسوب و مشمول مقررات اين قانون است.
ماده 2ـ در قرارداد پيش فروش بايد مشخصات فني و معماري ساختماني كه فروخته مي شود از قبيل موقعيت و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسكلت، سيستم گرمايش و سرمايش، قسمت هاي مشترك، مشخصات ديگري كه در پروانه ساخت معين شده و ساير اوصافي كه عرفاً در قيمت موثرند مشخص گردد.
واحدي كه پيش فروش مي شود نيز بايد معلوم و معين گردد و اوصاف و امكانات آن از قبيل مساحت كل واحد، شماره طبقه و شماره واحد، تعداد اتاق ها و مساحت هر يك از آنها، نوع مصالح داخل واحد، كاشي ها، كف و سقف، واحد پاركينگ، انباري و ساير مواردي كه در پروانه ساخت قيد شده و يا عرفاً در قيمت موثر است، مشخص گردد.
ماده 3ـ پيش فروش و انتقالات بعدي ساختمان بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد.
ماده 4ـ انعقاد قرارداد پيش فروش منوط به رعايت شرايط ذيل است:
الف) اخذ پروانه ساخت
ب) اخذ بيمه مسووليت (موضوع ماده 12 اين قانون)
ج) تأييديه وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر حداقل 10 درصد پيشرفت عمليات ساختماني
تبصره 1ـ قرارداد پيش فروش بايد مطابق با نمونه قرارداد پيش بيني شده در آيين نامه اجرايي اين قانون باشد.
تبصره 2ـ در قراردادهاي مشاركت در ساخت رعايت شرط مذكور در بند (ج) ضروري نيست.
ماده 5ـ تنظيم قرارداد پيش فروش نزد دفاتر اسناد رسمي بدون پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي و عوارض شهرداري صرفاً در قبال دريافت حق التحرير سند غيرمالي صورت مي گيرد.
فصل دوم ـ تعهدات طرفين
ماده 6ـ چنانچه پيش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند مسوول خسارات وارده به پيش خريدار خواهد بود. تمديد مهلت انجام تعهد فقط با تراضي طرفين ممكن است؛ ولي مانع از دريافت خسارت تأخير در انجام تعهد نيست.
ماده 7ـ پيش فروشنده پس از اتمام ساخت بايد نسبت به تهيه گواهي انطباق بنا با قرارداد كه حسب مورد توسط مهندس ناظر يا كارشناس مذكور در آيين نامه اجرايي اين قانون صادر مي شود اقدام نمايد، مگر اين كه پيش خريدار رسماً اين انطباق را تصديق نمايد.
ماده 8ـ چنانچه در دوره تحويل موقت معلوم شود ضوابط قانوني در احداث بنا رعايت نگرديده يا ساختمان با اوصاف قراردادي منطبق نبوده و يا داراي هرگونه عيبي اعم از مخفي و يا آشكار است، پيش خريدار مي تواند الزام پيش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانوني يا قراردادي درخواست نمايد يا قرارداد را فسخ يا مطالبه خسارت كند.
ماده 9ـ در صورتي كه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفكيكي كمتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد پيش خريدار مي تواند مبلغ پرداختي مازاد را مسترد يا قرارداد را فسخ نمايد؛ اما چنانچه مساحت بنا بيش از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد پيش خريدار مي تواند اضافه مساحت را با پرداخت مابه التفاوت به نسبت ثمن معامله تملك نمايد يا قرارداد را فسخ كند. در حالت اخير پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
ماده 10ـ پس از اتمام دوره تحويل موقت، پيش فروشنده ضامن عيوب مخفي موجود در بناست. در صورت وجود عيب پيش خريدار مي تواند پيش فروشنده را ملزم به رفع عيب نمايد يا عقد را فسخ يا ارش اختيار نمايد.
ماده 11ـ در تمامي مواردي كه پيش خريدار قرارداد را فسخ مي نمايد پيش فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را بر اساس تغيير شاخص قيمت هاي اعلامي توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي در هنگام پرداخت به علاوه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.
ماده 12ـ پيش فروشندگان و پيمانكاران در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث، مسووليت مطلق و تضامني دارند و مكلفند مسووليت خود را از اين جهت بيمه نمايند.
ماده 13ـ پيش فروشنده مكلف است نزد يكي از بانك هاي داخلي حساب بانكي افتتاح نمايد و كليه وجوه پيش خريداران بايد به آن حساب واريز گردد. بانك مزبور موظف است براي دريافت اقساط از پيش خريداران دفترچه اقساطي صادر نمايد. پيش فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش خريدار را ندارد.
ماده 14ـ بانك ها مجازند به پيش خريداران، تسهيلات خريد بدهند، در اين صورت وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پيش فروشنده ياد شده واريز و سند مالكيت عرصه و اعياني احداثي يا ضمانت نامه هاي صادره از سوي بانك يا موسسات بيمه حسب مورد رهن و وثيقه گرفته مي شود. دستورالعمل اجرايي اين ماده توسط بانك مركزي و با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و ابلاغ خواهد شد.
ماده 15- عرصه و اعيان و مبالغ واريز شده به حساب بانكي تا ميزان ارزش طلب پيش خريداران قبل از انتقال رسمي ساختمان به پيش خريداران به نفع پيش فروشنده و يا طلبكاران او قابل توقيف و تامين نيست .
ماده 16- در پيش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن براساس توافق طرفين خواهد بود ولي حداقل 15 درصد از ثمن هزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي توانند بر خلاف آن توافق كنند .
ماده 17- پرداخت هر يك از اقساط ثمن منوط به تاييد پيشرفت كار مطابق شرايط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفين به نحو ديگري توافق كرده باشند .
ماده 18- هرگاه پيش خريدار تعهدات خود را انجام دهد ولي پيش فروشنده پس از پايان ساختمان از تنظيم سند رسمي به هر دليل امتناع نمايد ، پيش خريدار مي تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمي و ارائه تاييديه بانك مبني بر پرداخت تمامي ثمن به قائم مقامي از طرف پيش فروشنده سند انتقال را تنظيم و امضا نمايد.دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام تنظيم سند پيش فروش يا انتقالات بعدي اين موضوع را در سند تصريح نمايد .
ماده 19- اگر قرارداد متضمن شرط حق فسخ براي پيش فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن باشد ، پس از رسيدن موعد پرداخت و امتناع پيش خريدار ، پيش فروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند ، دفترخانه مكلف است ظرف مهلت 2 روز به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف مهلت 5 روز نسبت به پرداخت دين اقدام كند. در صورت عدم پرداخت دين در مهلت مذكور پيش خريدار حق فسخ قرارداد را دارد .
ماده 20- پيش فروشنده تا قبل از انتقال رسمي به پيش خريدار نمي تواند بدون رضايت او ويا قائم مقام او موقعيت قراردادي يا تمام و يا بخشي از حقوق خود را عيناً يا منفعتاً به شخص ثالث واگذار نمايد . چنين انتقالي غير نافذ است .
ماده 21- پيش خريدار نمي تواند بدون رضايت پيش فروشنده حقوق خود نسبت به ساختمان پيش خريداري شده را جزئاً يا كلاً به ديگري منتقل نمايد. در غير اين صورت پيش خريدار و منتقل اليه به طور تضامني عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود .
ماده 22- پيش فروشنده بايد قبل از هر گونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش در مطبوعات و رسانه هاي گروهي و وسايل ارتباط جمعي و سايت هاي اينترنتي مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح كه در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص مي شود ، اخذ و ضميمه در خواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي ياد شده ارائه نمايد . شماره و تاريخ اين گواهي بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود .
مطبوعات و رسانه هاي مذكور قبل از دريافت محوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند .
فصل سوم – ساير مقررات
ماده 23- اشخاصي كه بدون اخذ پروانه ساخت يا بدون تنظيم سند رسمي يا بدون افتتاح حساب بانكي يا پيش از حداقل 10 درصد پيشرفت عمليات ساختماني اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند و يا بدون اخذ مجوز هاي لازم اقدام به درج آگهي نماينده علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده به حبس از 6 ماه تا 3 سال محكوم مي گردند . تعقيب متهم منوط به شكايت شاكي خصوصي و يا شكايت وزارت مسكن و شهرسازي است كه در مورد شاكي خصوصي با گذشت وي تعقيب يا اجراي حكم موقوف مي گردد .
ماده 24- پروانه كسب مشاوران املاكي كه به تنظيم قرارداد هاي پيش فروش مسكن مبادرت مي نمايند براي بار اول تا يك سال ، براي بار دوم تا 3 سال معلق و بار سوم براي هميشه لغو مي گردد.
ماده 25- پيش فروشنده مكلف است پس از پايان ساختمان كليه اقدامات لازم براي انتقال قطعي ساختمان به پيش خريدار را از قبيل اخذ پايان كار و تفكيك سند به انجام رساند و گرنه به جزاي نقدي معادل مبلغ دريافتي در حق دولت محكوم مي گردد.
ماده 26- شهرداري ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه اي مستقل و با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند .
ماده 27- آيين نامه اجرايي اين قانون ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.
نظر شما