بخش مسکن گرفتار بیماری هلندی / سابقه نامطمئن بازار سرمایه نقدینگی سرگردان را روانه بازار مسکن کرد

به گزارش خبرنگار مهر، گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به بررسی علل گرانی مسکن و افزایش اجاره بها پرداخت و مطرح کرد: تامین مسکن مناسب برای شهروندان ، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی ، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به گونه ای که تامین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است. برای تحقق این اهداف ، دولت ها سیاست هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می کنند.

طی دهه های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور ، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده ای موجه شده است. دوره های رکود و رونق تورمی و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر ، گواه مطلب فوق است .

گزارش مذکور درصدد است با بررسی مجموعه عواملی که بر بازار مسکن تاثیر گذار است به بررسی اهمیت و میزان تاثیرگذاری هر یک از عوامل بپردازد. علی رغم هشدار کارشناسان این بخش مبنی بر افزایش قیمت مسکن در صورت عدم تغییر سیاست های این بخش ، طی ماه های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره بها بوده ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تاثیر گذار و میزان تاثیر گذاری هر یک در بازار مذکور ، می تواند ما را در تحلیل آینده بازار و پیش بینی وضعیت آینده کمک کند.

بررسی علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره بها از دو منظر قابل بررسی است؛ از یک سو می توان عوامل تاثیر گذار خارج از بازار ( عوامل " برون زا" ) بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی ( عوامل " درون زا") موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.

عوامل تاثیر گذار " برون زا"
بررسی عوامل بیرونی تاثیر گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می توان با شناخت صحیحی از این عوامل ، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه حل های مناسب را ارائه داد.

به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی وغیر دولتی - جهت فعال سازی و توسعه تمامی بخش های اقتصادی کشورعلی رغم افزایش در آمدهای نفتی ، ناکافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه ریزی و اولویت بندی بخش های اقتصادی کشور در نزد برنامه ریزان از اهمیت ویژه ای برخودار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان اولویت های اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی بخش های اقتصادی اختصاص می یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می شود.

طبق بررسی های صورت گرفته ، بخش مسکن بنابر دلایل خود کفا بودن بخش مسکن ( همه عوامل ساخت مسکن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش ، حداقل است)، دارا بودن خاصیت پیش رانگی ( بالا بودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش های صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود 100 شغل )، توان جذب نقدینگی بالا ( به طور متوسط 25 درصد از نقدینگی موجود در کشور به این بخش  اختصاص دارد)،  توان بالای اشتغالزایی ( به ازای ساخت هر 52 متر مربع ، یک شغل در یک سال به صورت مستقیم ، سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش ( 6/14 درصد از کل شاغلان مرد در کشور دراین بخش فعال هستند)، وجود تقاضای تضمین شده در بازار ( طی 10 سال آینده سالانه به طور متوسط 4/1 میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است) و فرصت شغلی برای جوانان ( حدود  40 درصد از شاغلین آن 15 تا 29 سال هستند) به عنوان یک عامل محرک در چرخه اقتصادی کشور و تحقق اهداف اشتغال‌زایی نقش ایفا می کند و باید در اولویت اقتصادی برنامه ریزان اقتصادی قرار گیرد.

در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش  قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت " سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار" که بیش از 30 درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.

البته قابل ذکر است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می گردد که در ادامه خواهد آمد.

همچنین در کشور های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری ، مصرفی و ... به وسیله اهرم  های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا های  غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها ( محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و ...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه ادامه نیز خواهد یافت؛ از طرفی ، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می شود و این گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه هایی از تحقق " بیماری هلندی " در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همانطور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید بر اساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد؛ اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای ، به راحتی توسط عرضه کننده قیمت آن افزایش می یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن ، درهر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا- به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند باره قیمت در آینده - " فوری" است ، با وجود شکل گیری بازار ، بیماری هلندی در آن اتفاق می افتد که خود نوعی " شکست بازار " است.

با این  توضیحات ، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم نماید . از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از " شکست بازار " ، با اهرم های خود وارد عمل شود.

در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد  کشور را می توان به " زمین و مسکن" ، " کالاهای بادوام" ، " طلا و سکه " ، " ارز" و " بازارهای سرمایه ( بورس) " تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع متنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی " ارز" و " طلا و سکه" را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید  کالاهای بادوام - مانند خودرو و ... است؛ بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سالیان اخیر به طور قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد . در این صورت دو بازار " سرمایه ( بورس ) " و " زمین و مسکن" است که می تواند هدف های آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط  کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه ، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است؛ بنابراین تنها بازاری که با سابقه  اطمینان آور، می تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب ، مستعد سوادگری و دلالی است.

در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست های اصولی در بخش زمین و مسکن نماید- همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین ( یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه های ساخت انبوه مسکن و ... تهدید ورود سرمایه ها به این بخش به راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آنها در دهه های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می شود.

عوامل تاثیر گذار " درون زا"
علاوه بر عوامل بیرونی ، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است . شرح مهمترین عوامل تاثیر گذار بر این بخش در ادامه گزارش آمده است و به نحوه و میزان تاثیر پذیری آنها اشاره شده است.

به گفته کارشناسان در کشور حدود 6/1 میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1 میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالیست که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان  کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700 هزار واحد مسکونی - که بر اساس پیش بینی  ها تا سال 1390 به مرز 930 هزار نفر  نیز خواهد رسید- در کشور ضروریست . این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود ، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30 درصد ، سالانه 4/1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه 1 میلیون واحد اضافه شود. با این وجود بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط  به سال 1382 و حدود 700 هزار واحد مسکونی - بدون احتساب واحدهای تخریب شده - بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، شدیدتر شدین بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت ، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.

متاسفانه در شرایط فعلی، وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن در کشور، یعنی " نیاز " ، " نیروی کار ماهر و غیر ماهر"، " تجهیزات و مصالح " و همچنین " زمین قابل تبدیل به مسکن " در بیرون و درون شهرها منجر به تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است و رونق در این بخش ، مقطعی و تورمی بوده است؛ به عبارت دیگر ، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل  و کارا قرار دهد. بنابراین عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر کمی متناسب با نیاز بازار نبوده است بلکه قیمت مسکن عرضه شده در توان  مالی نیاز مصرف کننده نبوده و روز به روز این توان تحلیل رفته است.

در این میان، " مسکن " در نهایت یک کالای مصرفی است . بدین معنی که در تولید کالای مذکور ، زنجیره ای از نهاده های واسطه ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در شرایط از اقتصاد ، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که  تولید شده ، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگریی و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه هایی که  به هدف افزایش سود وارد بازار می شوند به مانند عوامل تعیین کننده اصلی بازار به ایفای نقش می پردازند . از عوارض سرمایه ای شدن مسکن ، وجود پدیده خانه های خالی است . بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه ، خانه های خود را علی رغم وجود نیاز در بازار نمی فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم ، هزینه نگه داری خانه های خالی برای مالکان را به گونه ای افزایش داد که خانه های موجود وارد بازار مسکن شوند . یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین  بر خانه های خالی است . با استفاده از این روش ، مالکان خانه های خود را به بازارعرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد.

با نگاهی به وضعیت مسکن در طی 40 سال اخیر ، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره های رکود و رونق تورمی بوده است . واکاوی عوامل تاثیر گذار نمایان می سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم های مناسب جهت کنترل بازار ، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار ، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه های سرمایه ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره های رکود و رونق نشان می دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه ای  و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرده است . سهم تقاضای سرمایه ای در این بخش در سال 1376 ، حدود 38 درصد بوده که در سال 1381 به 58 درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی - تقاضای واقعی موثر - در سال 1376 ، از 62 درصد به 42 درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.

عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام های خرید مسکن و فروش زمین های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.

اجرای سیاست های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است که علی رغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن ، دوران رونق - که تورمی نیز هست - ناپدیدار بوده و در بازه های متناوب زمانی به رکود می انجامد . در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا وتخصیص و افزایش سقف وام های خرید مسکن بوده است . عملکرد  این تحریک به گونه ای است که بازار را با فشار تورمی  از رکورد خارج  می کند زیرا با تخصیص  و افزایش سقف تسهیلات بانکی ، تقاضای خرید مسکن افزایش می یابد و با رونق  نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده ، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد.  افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جز  جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی  بودن این بخش در زمان رونق را می توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.

درادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه های سرگردان از این بخش ، رکود بر این بخش حاکم  شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش های اقتصادی  ، این رکود به اقتصاد ملی نیز  سرایت می کند.

نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته ، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن ، رکود بوجود آمده طولانی تر و شدید تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز  به تخصیص و افزایش وام بانکی ، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود. که به دلیل  عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. طی دهه اخیر علی رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن افزایش یافته است که این نکته موید ناکار آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است.

در عین حال، زمین به عنوان مهمترین دارایی حقیقی ، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن ، قیمت آن مشخص می شود و بر اساس این قیمت ، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می پذیرد . این بازار دارای ویژگی هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می سازد. از جمله این ویژگیها این است که در بازار زمین ، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه های اجرایی و کار آمدتر شدن بازار می شود. همچنین با دوام بودن زمین موجب می شود که در گذر زمان ، اعمال حق مالکیت ، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت  ساختاری رانت در بازار زمین موجب می شود که قیمت زمین بوسیله قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.

به نظر می رسد بر اساس ویژگی های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که برخی از آنها بالا بودن هزینه کسب اطلاعات در بازار زمین، وجود اثرات مثبت و مفنی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران اقتصادی ، خاصه در مورد عرضه انحصاری آن،بالا بودن هزینه های خرید زمین ، خارج از ظرفیت پس انداز شخصی درصد زیادی از مردم به سبب کمیابی و قیمت بالای زمین است ، بازار زمین بدون دخالت دولت ناکار آمد است.

به این ترتیب ضروری به نظر می رسد که با توجه به " شکست بازار " موجود در بازار زمین ، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب ، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد.

بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار  و واسطه گری با شکست روبرو شد و قیمت زمین از دهه 50 به بعد ، به صورت پلکانی بالا رفت. بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364 ، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین به عهده گرفت.( واگذارهای گسترده اوایل دهه 60) از سال 1366 به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس بازی و واسطه گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریبا 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن  40 تا 50 درصد است که حکایت از عدم برنامه ریزی اصولی و بی ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد.

برهمین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور ، مدیریت زمین های شهری در اختیار سازمان ملی زمین ومسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین های دولتی گذشته است.

واگذاری زمین " ارزان قیمت " ( بر اساس این رویکرد در ابتدای انقلاب زمین ها به اشخاص و طی دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلی واگذار می شد)، و واگذاری زمین به " قیمت بازار " ( مکانیزم تعیین قیمت بر اساس بازار تعیین می شود) این دوم سیاست محسوب می‌شوند.

بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می دهد که سیاست فروش زمین های دولتی به هر دو صورت مذکور ، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینه زمین های شهری دولتی شده است. معیار " سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن" که به عنوان شاخصی جهت سنجش  سیاست های زمین است ، به خوبی گواه  مطلب فوق است.

طی دهه های اجرای سیاست فوق ، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران 40 تا 50 درصد است که این سهم در کشورهای موفق در بخش مسکن 20 درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم های لازم جهت کنترل بازار مذکور ، منجر به رشد سریع بورس بازی و دلالی در دوره های رونق می شود و خود به عامل  اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می شود. این امر بدین معنی است که از توان سرمایه گذاری تولید مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می شود.

بنابراین به نظر می رسد دولت می بایست از سیاست فروش  زمین های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار ، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش ، سیاست خرید و ذخیره سازی زمین های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می شود. تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد  بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می شود.

در این میان، همواره دولت در بازاری می تواند مداخله موثری داشته باشد که اهرم های استراتژیک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه ریزان این بخش نتوانسته اند مدل های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند. عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه های عمرانی ، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می شود.

خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنین منطقه شده که عموما این هزینه ها در بخش مسکن وارد شده  و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا از یک سو منجر به افزایش قیمت مسکن می شود. مدال مفهومی مناسبی که می توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی  بهره برد، استفاده از مدل مفهومی " دوباره تنظیم زمین" است . قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت های شهری خود استفاده می کنند. آلمان ، کره ، ژاپن ، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده اند. بر اساس روش فوق دولت می تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن  به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد.

در عین حال، مالیات بر زمین یکی از بهترین روش های مداخله غیر مستقیم دولت در بخش زمین و مسکن است. اخذ مالیات بر زمین می تواند به روش های مختلفی چون؛ مالیات بر مبنای ارزش زمین و دارایی باشد. نکته قابل توجه  اینکه مالیات مذکور می تواند حتی تا 30 درصد از بودجه عمومی دولت را تامین کند که در این صورت به عاملی جهت خروج اقتصاد کشور از تک محصولی کشور بدل شود . از جمله مالیات هایی که می توان از آن بهره برد ، اخذ  مالیات مضاعف از اراضی بایر و موات است که مالکان این زمین ها را ترغیب به استفاده از آن زمین ها جهت ساخت کاربری مذکور می کند و یا اینکه در صورت ناتوانی مالک، زمین مذکور وارد بازار خواهد شد.

به هر حال، تامین مسکن متناسب با نیاز بر اساس اصول 2، 31 و 43 بر عهده دولت گذاشته شده است . طی دهه های اخیر، بخش مسکن با دوره های رکود و رونق تورمی، افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر ، مواجهه شده است .

اگر چه افزایش اجاره بها معلول گرانی مسکن است اما باید توجه شود که عدم وجود نگاهی مستقل به " نظام استیجار" خود عاملی در جهت تشدید افزایش اجاره بها شده است. اصلاح عوامل تاثیر گذار برونی بازار اجاره بها همانند سالانه بودن عقد اجاره، عملکرد نادرست بنگاه های مسکن و یکپارچه نبودن آنها و نبود مکانیزمی  در جهت کنترل آنها، عدم وجود مکانیزم های اصولی در تخصیص یارانه - مانند وام های 3 میلیون تومانی - در این بخش و ... می تواند منجر به بهبود وضعیت استیجار کنونی شود. البته باید توجه داشت که رفع اساسی و اصولی مشکلات بخش استیجار کشور منوط به اتخاذ سیاست های درست در بازار مسکن است.