خبرگزاری مهر، گروه استانها - میثم ظهوریان*: فضا در اقتصاد شهری ایران کارکردی مانند نفت در اقتصاد ملی دارد. عنصر درآمدزایی که چون زحمتی برای آن کشیده نشده است، راحت به فروش می‌رود و درآمد آن هم خرج هزینه‌های جاری شهر می‌شود. الگوی درآمدزایی حاکم بر مدیریت شهری که وابسته به تراکم فروشی به عنوان منبع درآمد اصلی است یکی از مهمترین چالش‌های مدیریت شهری و منشأ بسیاری از بیماری‌ها و مفاسد اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در شهر است.
فروش فضای شهری برای کسب درآمد یا پدیده‌ای که در ادبیات انتقادی مدیریت شهری از آن به کالایی سازی فضای شهری تعبیر می‌شود، یعنی مدل شهرسازی که کسب درآمد از فضا (به عنوان مهمترین ابزار ایجاد بستر زندگی مناسب برای مردم) تبدیل به هدف اول مدیریت شهری شده است. این مدل علاوه بر تأثیر منفی بر زیست اجتماعی و فرهنگی شهروندان و تشویق مدیریت شهری به تخطی از اولیه ترین مبانی زندگی در شهر، آثاری مانند تورم بر اقتصاد شهری دارد.
این روش که ابتدا در اوایل دهه ۷۰ با مدیریت کرباسچی در شهرداری تهران آغاز شد، در ابتدای دهه ۹۰ به اوج خود رسید و آثار آن هم اکنون تهران را تبدیل به شهری نامناسب برای زیست انسانی نموده است. به تدریج سایر کلان شهرها (و بعضاً شهرهای کوچک) نیز از این الگو تبعیت کردند. در مشهد نیز از نیمه دوم دهه ۸۰ این سبک از درآمدزایی رشد بی رویه‌ای داشت.
راه حل جایگزینی که شهرداری‌ها از طریق ایجاد معاونت اقتصادی در سال‌های اخیر به آن ورود پیدا کرده‌اند، یعنی درآمدزایی از طریق حضور در حوزه کسب و کار (از طریق طرح‌هایی مانند هلدینگ زائر و درآمدزایی مستقیم از گردشگر و ایجاد و سرمایه گذاری در بنگاه‌های اقتصادی یا مجتمع‌های تجاری) نیز اگر چه می‌تواند در صورت مدیریت صحیح درآمدزایی مناسبی برای شهرداری داشته باشد، اما در نگاه کلان اقتصاد شهری و در بلند مدت به ضرر اقتصاد شهر بوده و اقتصاد مردمی شهر را در برابر شهرداری قرار می‌دهد.
معایب درآمدزایی از طریق تراکم فروشی عبارت اند از: تأثیر تورمی شدید در حوزه مسکن، ناپایدار بودن درآمد و محدود شدن کسب درآمد شهرداری به دوره خاص، تأثیر منفی شدید بر فضای زندگی اجتماعی در شهر، تأثیر تورمی غیر مستقیم بر سایر خدمات و کالاهای مورد نیاز مردم، تخطی از ضوابط شهرسازی و از بین رفتن فضای سالم زندگی برای مردم.
همچنین قرار دادن اقتصاد شهرداری در برابر اقتصاد شهری و مردم، به هم زدن و ایجاد عدم تعادل در فضای رقابت بخش خصوصی، منحرف نمودن شهرداری از وظایف اصلی حاکمیتی و اجرایی به سوی تولی گری در حوزه اقتصاد و بنگاه داری و تجربه ناکارآمدی حضور در حوزه کسب و کار در بخش دولتی از جمله معایب حضور شهرداری‌ها در حوزه کسب و کار است.
معقولانه ترین روش کسب درآمد پایدار شهری که علاوه بر وجود تجربیات جهانی موفق، بسترهای قانونی آن نیز در برنامه پنجم توسعه پیش بینی شده بود، اما از آن استفاده نشد، کسب درآمد از طریق دریافت مالیات بر دارایی است. یکی از رایج‌ترین و موفق ترین نوع این مالیات در حوزه مدیریت شهری مالیات بر ارزش زمین (LVT ) است که در صورت پیاده سازی می‌تواند بخش زیادی از مسئله درآمدزایی در شهر را به شکل مستمر مرتفع کند. پایه این مالیات بر این امر گذاشته شده است که هر فردی به نسبت فضای مورد استفاده خود در شهر (اعم از مسکونی یا تجاری) و ارزش آن بر اساس ساز و کار و فرمولی، به صورت دوره‌ای (مثلاً سالیانه) مبلغی را جهت هزینه در مدیریت شهر پرداخت می‌کند.
مزایای استفاده از این روش در مقایسه با تراکم فروشی چیست؟
۱- LVT الگوی درآمدزایی شهرداری را از مالیات بر تولید به مالیات بر مصرف مبدل می‌کند؛ در حالی که تراکم فروشی مبتنی بر اخذ مالیات و عوارض و هزینه از تولیدکننده مسکن است؛ لذا این نوع از درآمدزایی علاوه بر حفظ درآمد شهرداری و عدم تخطی از ضوابط شهرسازی، تولید مسکن را نیز رونق داده و از این طریق دسترسی به مسکن را برای عامه مردم تسهیل می‌کند.
۲- مهمترین مزیت LVT پایدار کردن و مستمر نمودن درآمد شهرداری است. در شرایط تراکم فروشی و اخذ عوارض از تولید مسکن درآمدهای شهری فقط منحصر به بازه زمانی رونق صنعت ساختمان است و در شرایط رکود تولید (همانند دوره اخیر) درآمد شهرداری قطع می‌شود ولی در این روش درآمد همیشگی و قابل توجهی برای مدیریت شهر ایجاد خواهد شد. از طرف دیگر به همین دلیل شهرداری‌ها با برخورد با مشکل بودجه در دوره رکود، برای کسب درآمد بیشتر (شروع به تخطی از ضوابط قانونی و عقلانی) شهرسازی کرده و برای رفع نیازهای کوتاه مدت به دنبال تخلف فروشی خواهند رفت (همانند ارائه مجوزهای بی ضابطه تجاری و حتی تراکم شناور در دوره بین سال‌های ۹۰ تا ۹۲ و همچنین اوایل سال ۹۶). در حالی که در روش دریافت عوارض تدریجی از مصرف چون درآمد شهرداری از ساخت و ساز، به تدریج و در طول سالیان متمادی کسب خواهد شد، در عمل فروش ضوابط شهری درآمد فوری برای شهرداری ایجاد نخواهد کرد و انگیزه تخلف با هدف رفع مشکل جاری به شکل قابل توجهی کاهش می‌یابد.
۳- یکی از دیگر مزایای درآمدزایی شهرداری‌ها از طریق مالیات بر ارزش زمین، تأثیر قابل توجه این شکل از درآمدزایی بر کاهش مشکل مسکن شهری است که به واسطه تبدیل شدن واحدهای مسکونی و تجاری از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی اتفاق می‌افتد. به دلیل اینکه در این نوع از مالیات بر دارایی، از املاک خالی نیز مالیات دریافت می‌شود، در نتیجه عرضه واحدهای مسکونی و تجاری چه برای فروش و چه اجاره افزایش و به تبع قیمت آن کاهش خواهد یافت. در واقع این روش می‌تواند تا حد زیادی مساله احتکار مسکن (خالی ماندن مسکن در حالی که کالایی به شدت مورد نیاز مردم است) که اغلب صرفاً برای حفظ یا افزایش ارزش سرمایه مورد استفاده قرار می‌گیرد، را تعدیل کند.
مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران از سال ۹۱ تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوارها بیشتر است. لذا در صورت تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی مشکل مسکن به عنوان بخش عمده‌ای از سبد هزینه خانوارهای کشور (به ویژه طبقات کم درآمد) تا حد قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
۴- حفظ ضوابط شهرسازی و توسعه شهری و عدم تشویق فروش تخلف از جمله مزایای اصلی این روش است که باعث می‌شود تأثیر منفی تراکم فروشی بر زیست اجتماعی و فرهنگی مردم در این نوع از درآمد اتفاق نیفتد.
*کارشناس اقتصادی
نظر شما