سخت ترین روزهای مدیریتی سعیدی کیا / روایتی از پشت پرده گرانی مسکن

به گزارش خبرنگار مهر، تحولات جمعیتی در ایران با توجه به ازدواج سالانه 800 هزار نفر و افزایش این رقم در سال 1392 به 900 هزار نفر ، ساخت سالانه 1.5 میلیون واحد مسکونی را مورد تائید قرار می دهد، این در حالی است که از 5/17 میلیون خانوار در کشور تنها 16 میلیون خانوار دارای مسکن هستند؛ لذا کمبود این میزان واحد مسکونی در کشور باید مرتفع شود.

در این راستا در سال گذشته در تبصره 6 قانون بودجه سال 86 کشور وزارت مسکن و شهرسازی موظف شد نسبت به تامین زمین مناسب برای احداث مسکن اجاره ای، حداکثر با زیربنای 75 متر توسط اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی و نهادهای عمومی غیردولتی و خیرین مسکن ساز، نهادهای متولی حمایت از گروه های کم درآمد و تعاونیهای موجراقدام نماید تا زمان بهره برداری اجاره ای از واحدهای احداثی طبق قرارداد، بابت زمین اجاره ای صرفا اجاره بها دریافت شود و یا بهای زمین به قیمت کارشناسی روزاز ذی نفع دریافت شود ضمن اینکه اجاره بهای سالانه حداکثر تا بیست درصد قیمت منطقه ای تعیین می شود.

براساس برنامه دولت در سال 86 باید زمین لازم به منظور احداث 5/1 میلیون واحد مسکونی فراهم می شد که برای این منظور باید 20 هزار هکتارزمین تامین می شد؛ لذا درراستای تحقق این برنامه دولت واگذاری زمین هایش را به صورت اجاره درازمدت 99 ساله از سال گذشته آغاز کرد.

برهمین اساس، درقالب طرح تعاونی مسکن مهرافرادی که دارای چهار ویژگی متاهل بودن ، نداشتن مسکن ، بهره مند نبودن از یارانه دولت و سکونت در محل باشند می توانند در قالب تعاونیها برای خانه دار شدن اقدام نمایند و این تعاونیها باید از طریق ادارات تعاون استانها شناسایی و معرفی شوند.

در سال گذشته علاوه بر ساخت 1.5 میلیون واحد مسکونی از طریق واگذاری زمینهای اجاره ای 99 ساله به تعاونیها، ساخت 1.5 میلیون واحد مسکونی شامل ساخت 300 هزارواحد مسکونی روستایی، انجام ساخت حدود 600 هزار واحد مسکونی دیگر با دریافت تسهیلات دولتی وساخت سالانه 500 تا 600 هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی و مردم مورد هدف دولت قرار گرفت.

درسال گذشته وزارت مسکن و شهرسازی برای حدود 900 هزار واحد مسکونی از 1.5 میلیون واحد مسکونی مورد هدف دولت در بخش مسکن شرایط واگذاری زمین را فراهم کرد و در سالجاری نیز شرایط ساخت بالغ بر3 میلیون واحد مسکونی درسطح کشوربوجود خواهد آمد.

میزان زمینهای 99 ساله واگذاری شده براساس آخرین اطلاعات بالغ بر 9 هزار و 700 هکتار بوده است، ضمن اینکه تاکنون بیش از30 هزار واحد مسکونی مهر به مرحله پی سازی رسیده است. همچنین حدود 3 میلیون و 700 هزار نفر متقاضی دریافت زمین 99 ساله در سراسر کشور ثبت نام کرده اند که ازاین تعداد ثبت نام کننده بالغ بر یک میلیون و 300 نفر پالایش شده اند و برای دریافت زمینهای 99 ساله به سازمانهای مسکن مربوطه معرفی شدند و این سازمانها نیز نسبت به واگذاریها اقدام لازم را مبذول کرده اند.

برنامه مسکن در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین برای ساخت مسکن کوچک با متوسط زیر بنای هر واحد 75 متر مربع، با هدف کاهش و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای متوسط و کم درآمد در نظر گرفته شده که این طرح در سالجاری نیز ادامه می یابد.

علاوه بر اجاره زمین به متقاضی به صورت 99 ساله، 10 میلیون ریال وام بانکی برای عملیات آماده سازی زمین و 140 میلیون ریال دیگر نیز برای ساخت واحد مسکونی به صورت بازپرداخت 15 ساله در نظر گرفته شده است.

بنا بر اعلام وزیرمسکن و شهرسازی سال گذشته واگذاری زمین به ظرفیت احداث یک میلیون واحد مسکونی صورت گرفته و برای احداث 450 هزار واحد آن تسهیلات بانکی تخصیص داده شده است.

در سال جاری رئیس جمهوردر خطاب به وزیرمسکن و شهرسازی از ناخرسندی اش و از فشاری که در بخش مسکن بر مردم وارد می آید سخن می گوید و از مبلغ 20 میلیون تومان رهن و ماهیانه 150 هزار تومان اجاره خانه ای 70-80 متری در محله ای شلوغ  یاد می کند و می پرسد یک دختر و پسر جوان چطور می توانند با درآمدهای حدود 250 تا 300 هزار تومان این مبلغ را به همراه کرایه هر ماه بپردازند و تازه هم گذران زندگی کنند و هم آینده خود را بسازند.

این در حالی است که امروزه با توجه به سیرصعودی نرخ تورم، آیا صاحبخانه ای تمایل خواهد داشت خانه اش را با مبلغی کمتراز قیمتهای کنونی به رهن و اجاره بگذارد و آیا حل مشکل مسکن تنها نیازمند تلاش یک وزیر کابینه است؟

کسب سود سرمایه از طریق اجاره بها و نه رهن

فرید اعلم کارشناس مسکن در گفتگو با مهر معتقد است: با توجه به تورم موجود دارندگان واحدهای مسکونی حاضر به دریافت اجاره پایین نیستند؛ زیرا در حدود سه سال گذشته مالکان واحدهای مسکونی به منظور کسب سود 17 تا 18 درصدی از سرمایه ملکی خود نسبت به سپردن ودیعه نزد بانکها اقدام می کردند اما در شرایط  کنونی با کاهش نرخ سود بانکها و عدم دریافت سود مورد انتظار از سیستم بانکی، اجاره بهای بیشتری را برای گذراندن زندگی از مستاجرین مطالبه و بدین ترتیب سود سرمایه ملکی خود را از طریق اجاره بها کسب می کنند.

گزارش مهر می افزاید: دکتراحمدی نژاد رئیس جمهوری در سخنان خود به سعیدی کیا وزیر مسکن و شهرسازی ضمن تاکید بر هدایت سرمایه به نفع مردم در بخش مسکن اجرای طرحهایی همچون باغ شهرها را مورد توجه قرار داده است؛ هرچند به زعم بسیاری از کارشناسان مسکن باغ شهرها راه حلی است که در 10 سال اخیر کمتر در خدمت افراد کم درآمد قرار گرفته، زیرا در طول این مدت بسیاری از اراضی مرغوب کشاورزی تبدیل به باغ شهرها شده و ساخت و سازهای صورت گرفته در آنها معمولا به اقشاری تعلق گرفته که نیاز چندانی به مسکن نداشته اند.

برقراری قواعد اقتصادی و تعادل بازار مسکن

منوچهرشیبانی اصل، کارشناس مسکن هدایت سرمایه به نفع مردم دربخش مسکن را در بطن روشهای مناسب انجام کار مستتر دانست و افزود: اگر ورود سرمایه برای سودآوری به بخش مسکن صورت نگیرد منفعت مردم را به دنبال دارد. از طرفی برقراری قواعد اقتصادی در بازار مسکن و ایجاد تعادل درعرضه و تقاضا به منطقی شدن قیمتها منتهی می شود.

اجرای طرحهای پیش بینی شده وزارت مسکن و شهرسازی همچون واگذاری زمینهای 99 ساله به دلیل افزایش عرضه زمین در محدوده شهرها تا حدودی قیمت ها را متعادل می کند اما اجرای اینگونه از برنامه ها به نظر برخی از کارشناسان در بهترین حالت به بورس بازی منتهی می شود.

محمد شیخی، عضو هیئت علمی دانشگاه علاه طباطبایی توجه به بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده شهری را از طرحهای موثر جهت تعدیل در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و بازیابی زمین و تجدید نظر در کاربری آن می تواند ضمن افزایش بهره وری امکان استفاده از ظرفیتهای موجود دراین بافتها را میسرکند.

تورم دلیل اصلی افزایش کاذب اجاره بها

به گزارش مهر، رئیس جمهور یکی از دلایل افزایش کاذب اجاره خانه ها را بازار تبلیغاتی عنوان می کند که این مسئله در شرایط کنونی وضعیت مسکن را دچار بحران نموده است البته باید اذعان داشت ریشه گرانیهای اخیر در بخش مسکن ناشی از کارکرد نظام بازار و عرضه و تقاضای ایجاد شده برای آن است. در این رابطه شیخی کارشناس مسکن می افزاید: تورم ایجاد شده درجامعه منجر به افزایش قیمت اجاره بها و رهن مسکن شده است. از طرفی این تورم به افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها منتهی می شود؛ لذا در این شرایط باید سیاستی اتخاذ شود تا سرمایه ای که وارد بخش مسکن می شود به جای دلالان و سودجویان مستقیم به دست متقاضیان واقعی مسکن رسد.

همچنین شیبانی اصل کارشناس دیگر در بخش مسکن، حل معضل این بخش را نیازمند برنامه ریزی جامع دانست و گفت: حضور نقدینگی در بازار مسکن و افزایش بی رویه قیمتها در این بخش سود فراوانی را نصیب سرمایه گذاران می کند؛ لذا سرمایه گذاری در کلان اقتصاد باید به گونه متعادلی در بخشهای مختلف اقتصادی ورود کند.

در هر حال فشار تقاضا و افزایش قیمتها متولیان بخش مسکن را وادار به ارائه و تمرکز بر طرح اجاره 99 ساله مسکن کرده و وعده دولت مبنی بر ساخت یک و نیم میلیون واحد مسکونی می تواند امیدهایی که برای خانه دار شدن گروههای کم درآمد پدید آمده را محقق کند و اگر این طرح روزی به سردی گراید تنها آتش زیر خاکستر شوک قیمت مسکن را خواهد سوزاند؛ پس تا فرصت باقی است مسئولان باید ضمن واقعی کردن قیمت مسکن، طرحهای ارائه شده و تولید مسکن را عملیاتی سازند تا طبقات کم درآمد جامعه سالهای آینده تحت تاثیر این شوک قیمتی برای پرداخت اجاره بها ناتوان تر از امروز سرگردان نشوند.

البته باید توجه داشت که با توجه به دستور جدید رئیس جمهوری، هم اینک سعیدی کیا سخت ترین روزهای مدیریتی خود را در وزارت مسکن و شهرسازی سپری می کند.