ساماندهی بافت های فرسوده خراسان شمالی با مسکن اجتماعی/ مسکّنی که درمان می کند

به گزارش خبرنگار مهر، اجراي طرح مسكن مهر در دولت های نهم و دهم، اعطای انواع تسهیلات مسكن، تحويل نقدينگي به صورت مستقيم به دست مردم برای ساخت و ساز، ساختن مسكن و سرپناه توسط دولت براي مردم، ورود دولت به ساخت و ساز و سياستهاي دولت در زمينه بافت فرسوده و مسئله دار و نتیجه حاصل شده از این گونه اقدامات، همه و همه نشان دهنده این است كه در سال های گذشته دولت های مختلف براي ساخت و ساز و وارد شدن به اين امورات خيلي موفق عمل نكرده است؛ در يك کلام، اين امورات بهتر بود به مديريت هاي محلي شهری و بخش هاي خصوصي واگذار مي شد و دولت در كنار آنها پشتيباني مي كرد.

از این فقره اگر نگاهی به نتایج و عواید حاصل از مسکن مهری که در دولت های نهم و دهم اجرا شد بیاندازیم متوجه واقعیت می شویم؛ به عنوان مثال احداث گلستان شهر بجنورد( بزرگترین سایت مسکن مهر خراسان شمالی) در نوع خوداقدامی ارزنده، بزرگ و قابل ستایش بود اما با نداشتن مطالعات اوليه و نقصان در زیرساخت های شهری اکنون كيفيت زندگي در اين منطقه به نسبت شهر بجنورد تفاوت فاحشی دارد و علاوه بر این گلستان شهر با كوچك ترين سيل مورد تهديد واقع می شود.

بر همین شیوه هزينه كرد براي زیرساخت های شهری، انجام عملیات دستگهاي خدمات رسان از صفر در راستاي ايجاد زيرساختهاي شهري در اين منطقه و هزاران هزينه كرد ديگر و مشكلاتي كه وجود دارد؛ از دیگر ضعف های احداث این شهرک مسکونی بود که در آينده نیز گريبان دستگاهاي مربوط را می گیرد.

حال در کنار این مسئله باید به نکته ای دیگر توجه کرد؛ این که بجنورد به عنوان شهر حاشيه نشينان مشهور است، بیش از 30 درصد مردم اين شهر در حاشيه و سكونتگاههاي غيررسمي سكونت دارند و مشكلات حاشيه نشيني براي دولت و دستگاههاي خدمات رسان خصوصا مدیریت های محلی شهری، وجود بافت فرسوده در مركز شهر و مشكلات مرتبط با آن و اجراي طرح هايي كه تا به حال زياد موفق نبوده است؛ از جمله فاکتورهایی است که در این بخش خودنمایی می کنند.

با در نظر گرفتن موارد فوق و نیز توجه به طرح دولت یازدهم برای تامین مسکن اقشار ضعیف که به نام مسکن اجتماعی مطرح شده، به نظر می رسد در خراسان شمالی بهترین راهکار برای زدن یک تیر به دو نشان تامین مسکن اقشار ضعیف و کم برخوردار شهری با رویکرد ساماندهی بافتهای فرسوده و حاشیه شهرها باشد.

در این طرح تلفیقی دیگر واحدهای مسکونی مورد حمایت دولت لازم نیست که در بیابان های بدون زیرساخت و خدمات ساخته شود بلکه طرح های ساخت و ساز به صورت هماهنگ و همراستا با ساماندهی بافت فرسوده و مناطق حاشیه ای اجرا می شود.

یک تیر و چندین نشان

سليمان مامه، مدرس دانشگاه در حوزه معماري و شهرسازي دانشگاههای خراسان شمالي در اين زمينه در گفتگو با خبرنگار مهر، می گوید: با توجه به رويكرد دولت یازدهم که معتقد است امورات مربوط به مسكن، ساخت و ساز و مديريت شهرها به مدیریت های محلی و بخش خصوصی واگذار شود مي توان با تهیه طرحی كارشناسي شده و سنجيده، به جاي اجراي مسكن اجتماعي و احداث زير ساختهاي شهري جديد، اين اعتبارات در قالب بسته های پیشنهادی از طرف متولیان محلی مخصوصا شهرداری ها صرف ساخت و ساز در مناطق مسئله دار شهرها شود.

به گفته وی در این راستا با توجه به شرایط خاص بجنورد از حیث حاشیه نشینی می توان این طرح را در مرکز خراسان شمالی به عنوان پایلوت کشوری پیگیری و اجرا کرد چرا که علاوه بر بافت های فرسوده، بیش از 30 درصد از مناطق بجنورد جزو مناطق حاشیه ای محسوب می شوند و از طرف دیگر نیز در اين بافت ها تمام زيرساختهاي شهري مستقر و زير نظر طرح هاي مختلف شهري در حال توسعه و مدیریت است.    

مامه که مشاور شهردار مرکز خراسان شمالي و مسئول اداره مطالعات راهبردی شهرداری بجنورد نيز هست، اظهار می کند: با اجرای این طرح تلفیقی در واقع با یک تیر چندین نشان زده می شود.

مسکن اجتماعی؛ مسکّنی گذرا یا درمانی دائمی؟

اخیرا بخشی از جزئیات مسکن اجتماعی اعلام شده که بر اساس آن خانه‌های 30 تا 50 متری ساخته و به 16 درصد مردم اجاره داده می‌شود، قرار است سالانه 50 هزار مسکن اجتماعی در کشور ساخته شود که دولت منابع مالی مورد نیاز آن را تامین خواهد کرد و برخلاف طرح مسکن مهر آورده مردم هیچ نقشی در ساخت این نوع مسکن نخواهد داشت.

مسئول اداره مطالعات راهبردی شهرداری بجنورد هم در این زمینه می گوید: با یک حساب سرانگشتی، به فرض این‌که دولت بتواند برای ساخت سالانه 50 هزار واحد مسکن اجتماعی 50 متری برنامه‌ریزی کرده و کار اجرایی آن را آغاز کند با احتساب مشاعات این واحدها، هر واحد مسکن اجتماعی حدود 80 مترمربع مساحت خواهد داشت، به عبارت دیگر برای ساخت 50 هزار خانه اجتماعی چهار میلیون مترمربع زمین نیاز است.

سلیمان مامه می افزاید: حال اگر هزینه ساخت هر مترمربع را با شرط عوارض صفر درصدی شهرداری 500 هزار تومان در نظر بگیریم، دولت باید حدود دو هزار میلیارد تومان برای ساخت سالانه 50 هزار واحد مسکن اجتماعی هزینه کند.

وی عنوان می کند: البته خدمات زیربنایی و روبنایی این واحدها حداقل 500 میلیارد تومان خرج روی دست دولت خواهد گذاشت، بنابراین 50 هزار خانه اجتماعی حدود دو هزار و 500 میلیارد تومان اعتبار در سال می‌خواهد.

مدل تركيبي احياي بافت فرسوده و حاشيه اي با مسكن اجتماعي

تقریبا همه متفق القولند که در بجنورد، مرکز خراسان شمالی بهترین موقعیت برای اجرای طرح مسکن‌‌اجتماعی که قرار است بر مبنای اختصاص زمین ارزان ‌قیمت دولتی برای ساخت مسکن مخصوص اقشار کم‌درآمد اجرا شود؛ مناطق بافت ‌فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی این شهر است.

یک کارشناس ارشد شهرسازی نیز در گفتگو با خبرنگار مهر، با تایید این موضوع عنوان می کند: با توجه به ارزش زمین در بافتهای فرسوده و حاشیه شهر و حقوق مالکانه اراضی بهتر است مسکن ‌اجتماعی با یک مدل ترکیبی در این بافتها اجرا شود.

علیرضا رحیمی اظهار می کند: با اجرای این طرح تلفیقی همزمان سه هدف تامین‌مسکن، نوسازی‌املاک و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی و جلوگیری از توسعه بی قواره شهر برآورده خواهد شد.

وی اضافه می کند: در این زمینه لازم است ابتدا فلسفه مسکن در فضاهای ‌شهری را دریابیم، اینکه مسکن در فضای ‌شهرها چه جایگاهی دارد یا اینکه مدیران شهری نسبت به این حوزه چه مسئولیت‌هایی دارند؛ چرا که یکی از شاخصه‌های مهم توسعه‌یافتگی در ‌شهرها بحث تامین مسکن برای اقشار مختلف است.

این کارشناس ارشد شهرسازی عنوان می کند: برای دستیابی به این موضوع باید مشخص کنیم، جایگاه مسکن در سبد خانوار و هزینه‌های شهروندان کجا قرار دارد؟، مسلما مسکن در سبد خانوار یک امر ضروری است، اما آیا این امر ضروری در سبد خانوار قابل تعریف شدن هست یا نیست؟.

رحیمی می گوید: بنابراین مدیران و مسئولان دولتی باید کاملا برای تامین مسکن شهروندان‌ برنامه داشته باشند چون اگر این اتفاق نیفتد به صورت تدریجی شاهد توسعه هرچه بیشتر سکونتگاه‌های غیرمجاز و غیررسمی در سطح شهر خواهیم بود، اما برای آنکه بتوانیم مدیریت مسکن داشته باشیم، باید طرح‌ها، الگوها و تجربیات مختلف را مطالعه کنیم.

به گفته وی نکته‌ای که شاید از منظر مدیریت شهری امروز اهمیت دارد این است که ما باید در تولید و عرضه مسکن سه هدف اصلی را دنبال کنیم؛ اول اینکه مسکن ایمن و پایدار داشته باشیم، در هدف دوم مسکن در برنامه توسعه استاندارد شهرسازی طراحی شود تا بتواند تراکم‌ و جمعیت‌پذیری ایجاد کند و آخرین هدف باید توجه کنیم که از منظر هویتی و سبک زندگی خانه‌ای داشته باشیم که بر اساس الگوی ایرانی‌اسلامی‌‌‌، هویت شهرسازی را تحت‌الشعاع قرار ندهد که این هم ساماندهی و ظرفیت‌های ضوابط و مقررات شهرسازی را دربر می‌گیرد.

موفقيت مسكن اجتماعي در گرو هدايت درست تسهيلات بانكي است

مسئول اداره مطالعات راهبردی شهرداری بجنورد در گفتگو با خبرنگار مهر می گوید: مقوله فرسودگی و ناپایداری همچون تهدیدی در کمین ‌شهری مانند بجنورد یا بقیه ‌شهرها قرار دارد، این تهدید بالقوه‌ای است که اگر اتفاقی در این شهر بیفتد، ما شاهد بروز خسارت‌های بسیار فراوان و بعضا جانی و حتما مالی خواهیم بود.

سلیمان مامه اضافه می کند: اگر مسئله ما مسئله تامین مسکن و حل مسئله مسکن است، علی القاعده یکسری طرح‌هایی در این زمینه به ذهن متبادر می شود از جمله طرح مسکن مهر و اجتماعی، اما اگر مساله ما بحث توانمند سازی بافت‌های فرسوده و پایدارسازی مسکن‌های ناپایدار است مسلما تنها طرح مسکن اجتماعی پاسخگو نیست، چرا که در اصل مسکن اجتماعی باید ظرفیت تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد را بتواند به وجود آورد.

این استاد رشته معماری و شهرسازی دانشگاه اظهار می دارد: می‌توانیم مسکن اجتماعی را با مکانیزمی در بافت‌‌های فرسوده ومسئله دار سرمایه‌گذاری کنیم که همزمان دو هدف را بتواند تامین کند؛ هدف اول همان تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و هدف دوم نوسازی و پایدارسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری.

وی اضافه می کند: در این طرح منابع بانکی به جای آنکه به صورت وام ساخت مستقیم به سازنده داده شود با مدل‌هایی همچون تهاتر یا به شکل حواله و غیرمستقیم از طریق پرداخت به تولید‌کنندگان مصالح ‌ساختمانی و قطعات پیش‌ساخته مسکن، در اختیار عوامل ساخت‌ و ساز قرار می‌گیرد.

مامه  معتقد است که پرداخت غیرمستقیم وام ساخت مسکن حداقل 10 تا 15درصد ارزش‌افزوده برای سازنده‌ها ایجاد می‌کند، ضمن اینکه بازدهی این مدل از پرداخت مستقیم وام ساخت به سازنده بیشتر است.

وی عنوان می کند: البته این مدل پیچیدگی خاص خودش را هم دارد، چون صرفا‌ نمی‌توانیم یک رویکرد با نگاه طرح تامین مسکن اجتماعی در این بافتها اجرایی کنیم چرا که مسائل خاصی همچون حقوق مالکانه اراضی نیز مطرح می شود که در این راستا نیز باید بسترسازی لازم در این بافتها صورت گیرد و بعد وارد مقوله طرح‌های تامین مسکن از لحاظ مسکن اجتماعی یا طرح‌هایی مانند مسکن مهر شویم.

این استاد دانشگاه می گوید: اما در این میان مشکل مهمی که در زمینه‌‌ اجرای مسکن اجتماعی وجود دارد این است که باید به گونه ای قیمت زمین به حداقل برسد و این یعنی همان بحث مدیریت زمین.

مامه اضافه می کند: در مسکن اجتماعی می‌گویند برای اینکه هزینه مسکن پایین بیاید؛ هزینه زمین را که متعلق به دولت بوده و در اختیار بخش حاکمیتی است حذف کرده و با حذف قیمت زمین از حوزه مسکن، قیمت کل مسکن کاهش یافته و قدرت خرید برای اقشار کم‌درآمد و کم‌برخوردار تامین می شود.

وی می افزاید: اما برای اجرای این طرح در بافتهاي فرسوده و حاشیه شهر با مالکیت بخش خصوصی مواجه هستیم.

مامه معتقد است: برای اینکه بخش خصوصی وارد این عرصه شود، فقط با مدل مسکن اجتماعی نمی‌توان طرح را اجرایی کرد بنابراین باید یک مدل ترکیبی اتخاذ کنیم.

وی می گوید: در این زمینه می توان مدل هاي تركيبي در قالب بسته توسعه مسکن و طرح تولید انبوه مسکن محلی را پیشنهاد کرد تا بتوان ابعاد مختلف این حوزه را مدیریت کرد.

به گفته وی باید در بسته تدوین شده تسهیلات خاصی جهت انگیزه بخشیدن به مالکان بخش خصوصی اين بافتها پيش بيني شود، يعني نوعی هم‌افزایی به وجود آيد که این هم‌افزایی در بسته توسعه مسکن هم بخش خصوصی را ترغیب می‌کند که وارد این عرصه شود، هم حمایت سیستم‌های دولتی و حاکمیتی باید در این حوزه وارد شود و هم مالک ملکی که دارای اين بافتها است انگیزه داشته باشد برای نوسازی ملک خود اقدام کند.

این استاد معماری دانشگاه های خراسان شمالی اظهار می کند: شاید نمونه این مدل در مدل‌های توسعه شهری و نوسازی و بازسازي بافت‌های فرسوده و مسئله دار شهری حتی در تجربیات کشورهای مختلف دنیا هم کمتر دیده شده باشد، چرا که در این مدل هم یک رویکرد اجتماعی لحاظ شده و هم یک رویکرد اقتصادی و شهرسازی.

وی معتقد است: در صورتی که این طرح از سوی دولت حمایت شود یک طرح کاملا اقتصادی، اجتماعی در بخش مسکن همراه با هدف نوسازی و بازسازي اين بافت اجرایی خواهد شد، چرا که طبق اهداف این طرح می‌توان علاوه بر این که سرمایه‌های خرد و سرگردان در داخل فضاهای شهری را هدایت کرد، می توان سرمایه‌های کم‌هزینه در سیستم‌های دولتی را نیز به این سمت سوق داد.

مامه عنوان می کند: به این ترتیب می توان با هدایت تسهیلات بانکی به سمت تولید مسکن کم‌هزینه، خانه‌ای ساخت که چهار محور عمده را تامین کند؛ اول اینکه مسکن باید سریع ساخته شود، دوم صنعتی ساخته شود، چون خانه‌هایی که به شیوه صنعتی ساخته می‌شوند هم سریع ساخته می‌شوند؛ هم پایداری دارند؛ هم اینکه چون از فناوری در آن استفاده می‌شود می‌تواند پایداری خوب و کیفیت مناسب داشته باشد، محور سوم پایداری مسکن است و چهارم آنكه خانه‌ها باید با هویت باشد.

مسكن اجتماعي؛ مسکّنی که درمان می کند

به طور كلي وقتی صحبت از طرح تامین مسکن می‌شود، باید بدانیم که مسئله‌ ما دقیقا حل چه مشکلی است؟ آیا ما می‌خواهیم مسئله مسکن در بافت‌‌های مسئله دار را حل کنیم؟ یا می‌خواهیم مسئله مسکن را در سبد خانوار اقشار کم‌درآمد حل کنیم؟ یا اینکه می‌خواهیم به صورت ترکیبی هم در بافت‌های مسئله دار و هم در سبد خانواده‌های کم‌درآمد این موضوع را دنبال کنیم که در این میان پرداختن به محور سوم از پیچیدگی خاصی برخوردار است.

علاوه بر آن باید مشخص شود متولیانی که در این حوزه باید به عنوان بازیگران عرصه مسکن نقش ایفا کنند، چه کسانی هستند و چه هماهنگی باید بین این بازیگران به وجود آید؟ در طرح تولید مسکن بازیگران عرصه مسکن چهار دسته هستند؛ بازیگر اول‌ مالک زمین است، حالا این مالک اگر دولت باشد یک مدل می‌شود، اگر مالکیت بخش خصوصی باشد، یک مدل دیگر می‌شود، بازیگر دوم، سرمایه‌گذار است، یعنی کسی که می‌خواهد سرمایه‌اش را در بازار مسکن هزینه کند؛ بازیگر سوم، مدیریت شهر در تدوین ضوابط شهرسازی و قوانین و مقررات طرح‌های تفصیلی و بسته‌های تشویقی است و بازیگر چهارم که اصطلاحا عنوان سیستم‌های دولتی در حوزه تسهیلات مالی و اقتصادی و ظرفیت‌های بانکی بر آن اطلاق می‌شود.

اگر بتوان این چهار بازیگر اصلی را در کارکرد مالکیت، سرمایه‌گذاری،‌ بانک‌ها به عنوان پشتیبان تسهیلات و شهرداری به عنوان مدیریت ضوابط شهرسازی با هم هماهنگ کرد می‌توان به یک نمایش هماهنگ و منسجم با هدف تامین مسکن دست پیدا کرد.

اینکه حالا تکالیف هر کدام از این دستگاه‌ها به چه صورت می‌تواند نقش ایفا کند این بحثی است که مي توان بصورت كارشناسي روی آن كار كرد و به عنوان الگوی مدیریت نوسازی و بهسازي بافت‌های مسئله دار تهیه کرد .

یکی از این بازیگران اصلی که در این طرح نام برده شد بانک‌ها هستند؛ در حال حاضر تامین منابع و تسهیلات یکی از مهم‌ترین معضلات اجرای طرح‌های بزرگ بخش مسکن است، اين بافتها هم از این معضل مستثنی نیست.

جالب است در این بخش به تجربه پرداخت یارانه‌ اشاره اي داشته باشيم؛ در موضوع پرداخت یارانه‌ها قرار بر این بود که یارانه‌ها پشتیبان زیرساخت‌ها و توسعه کشور قرار گیرد چون اگر تسهیلات مالی هدفمند، مدیریت نشوند این تسهیلات مالی به صورت‌اندک و پراکنده بعضا تبخیر می‌شود و از بین می‌رود؛ مسئله ای که در تجربه پرداخت نقدی یارانه ها به وضوح مشاهده شد.

استاد معماري دانشگاه هاي خراسان شمالي در اين زمينه مي گويد: در نقش‌آفرینی بانک‌ها و تسهیلات حمایتی دولتی اعتقاد این است که بهره‌وری که از تسهیلات ارزان‌قیمت و ‌اندک بعضا پرداختی به مالکان متقاضی نوسازی بافت‌های فرسوده انجام می‌شود، بهره‌وری اقتصادی نیست.

سليمان مامه با تاكيد بر اين كه مي بايد این بهره‌وری کاملا مدیریت شود، اضافه مي كند: از مهمترين پيشنهادات در اين بخش اين است كه به جای اینکه بیاییم برای هر واحد 25 تا 30 میلیون تومان وام در نظر بگیریم، برای یک ساختمانی که مثلا می‌خواهد هشت واحد بسازد، 200 میلیون تومان وام ارائه دهیم.

وي مي افزايد: این 200 میلیون تومان را بنا داریم در پشتوانه چرخه تولید صنعت مسکن قرار دهیم و به جای اینکه 200 میلیون تومان را به صورت خرد در اختیار مالکی قرار دهیم که باید بیاید سه‌‌برابر این عدد هم بگذارد تا بتواند یک ساختمان بسازد، ما ارزش این 200 میلیون تومان را برای مالک با ورود این 200 میلیون تومان در چرخه تولید صنعت مسکن که در حوزه مصالح مسکن است،(مصالح ارزان و باکیفیت)‌ برای تولیدکننده‌اش پشتیبانی قرار دهیم و به جای اینکه ما پول نقد در اختیار مالک قرار دهیم که این پول نقد در چرخه‌های پیمانکاری و کارگزاری هزینه شود، در برگه حواله‌های تامین مصالح مسکن باکیفیت و ارزان‌قیمت تامین شود و مالک به جای اینکه 25 میلیون تومان تسهیلات نقدی بگیرد، یک چیزی در حدود مثلا با بهره‌وری ارزش‌افزوده‌اش حدود 30 میلیون تومان مصالح ساختمانی بگیرد.

به گفته مامه وقتی این مصالح ساختماني باکیفیت و استاندارد وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شود؛ یعنی بهره‌وری پول را افزایش دادیم و دغدغه سازنده برای تامین مصالح مورد نیاز در ساخت‌وساز، به حداقل می‌رسد.

او معتقد است ارزش ریالی و نقدی این 25 میلیون تومان که اگر به صورت خرد در اختیار مالک قرار گیرد،‌10 تا 15 درصد هم زیر ارزش واقعی پول می‌تواند خروجی اصلی برای ساخت‌وساز داشته باشد، اما با روش پرداخت غیرمستقیم این عدد را می‌توانیم 10 تا 15 درصد هم افزایش دهیم.

استاد معماري دانشگاه هاي خراسان شمالي عنوان مي كند: در آن صورت دیگر این‌گونه نخواهد بود که پولي نقد را در اختیار مالکی قرار دهیم که شاید مدیریت سرمایه برای آن مالک به‌اندازه توانمندی که در دستگاه‌های حاکمیتی وجود دارد؛ نباشد.

سليمان مامه مي گويد: اگر اين طرح تلفيقي با هماهنگي چهار بخش دخيل در زمينه مسكن انجام شود به احتمال زياد طرح مسكن اجتماعي مورد نظر دولت يازدهم ديگر مسكّني گذرا نخواهد بود بلكه مي شود آن را درماني ماندگار براي درد و معضل كهنه مسكن در كشور دانست.