به گزارش خبرگزاری مهر ، گروه سیاستگذاری مسکن مرکزمطالعات تکنولوژی دانشگاه علم وصنعت ایران در پاسخ محورهای بخش مسکن نامه منتشره 57 اقتصاد دان ، بررسی هایی کارشناسی را انجام داده است .
براساس این بررسی ها ، یکی از نقاط ضعف اساسی و محتوایی نامه تحلیلی مذکور این است که اقتصاد کشور را براساس دو بازار (سرمایه)و (کار) تحلیل می کند و از بازار پایه و اساسی (زمین) غفلت کرده است ، این در حالی است که یکی از مشکلات اساسی اقتصاد کشور،عدم تدوین سیاست های کارآمد زمین در سال های گذشته است که موجب معضلات بسیار و سوداگری های فراوان د راین بخش و به تبع ان اقتصاد کشورشد ه است .
به عنوان مثال درصد بالایی از حجم سرمایه گذاری انجام شده درکشورطی سال های گذشته ،دربخش مسکن بوده است که قسمت اعظم آن به علت نبود قوانین کنترلی ونظارتی دراین بخش (بویژه زمین شهری )به صورت غیرمولد دربخش زمین جذب شده است .
در این بررسی آمده است :همچنین علاوه برعدم استفاده بهینه ازاین ثروت عظیم دربسیاری ازموارد این ثروت به صورت مخرب مانع ازایجاد اشتغال وتولید شده است . نکته قابل ذکر آنکه بازار زمین موثرترین بازار بر 4 بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان ، صنعت ،کشاورزی و خدمات است ، بنابراین قبل ازپرداختن به سایر معضلات موجود، ابتدا باید از پایه ای ترین بخش یعنی زمین و فقدان سیاست های مشخص در این باره سخن گفت و سپس به سایر مسائل پرداخت .
در بخشی دیگر از پاسخ مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به محورهای بخش مسکن نامه 57 اقتصاددان ،تاکید شده است : کالای مسکن یکی از کالاهایی است که در محاسبه نرخ تورم (با هرروش علمی که محاسبه شود ) با یک ضریب قابل ملاحظه درسبد کالاها منظور می شود؛ لذا ضریب تورمی این کالای مصرفی با دوام آنچنان قابل ملاحظه شده که بسیاری ازکارشناسان ، مسکن و نهاده اصلی تولید آن یعنی زمین را پایه تورمی کشور دانسته و برای بخش زمین و مسکن (که 20 تا 30 درصد سرمایه ثابت اقتصاد کشوررا تشکیل می دهد) در اقتصاد کشور اهمیت ویژه ای قائل هستند.
همچنین هرچند که دولت نهم می توانست درطول گذشت دو سال از فعالیت خود با سیاست‌های ضربتی و کارآمد دربخش مسکن تا حد زیادی از تورم به‌وجود آمده آن هم به صورت مسکن و مقطعی جلوگیری کند اما نمی توان این موضوع را فقط مربوط به دولت فعلی دانست چرا که به دلیل بی توجهی دولت های پیشین و سیاست های ناکارآمدی همچون آزادسازی بازارزمین،افزایش وام (توسط وزیر سابق مسکن که علی رغم هشدار کارشناسا ن بر بروز آثار تورمی آن پس از یکسال، ازآخرین اقدامات روزه ای دوره هشت ساله وزارت ایشا ن به شمار می آید)و فشار تقاضا مانند انبار باروتی که سا ل ها انباشت تقاضا درآن صورت پذیرفته بود ، با کوچکترین جرقه شعله ور شد و به بخش مسکن تورم سرسام آوری را تحمیل کرد.
از سوی دیگر، در دو قسمت از نامه مذکور به رابطه سیاست های انبساطی پولی و افزایش نقدینگی موجود در جامعه و افزایش قیمت در بخش مسکن اشاره شده است که در مورد اول "افزایش 50 درصدی قیمت زمین و مسکن" ناشی از "فشار اصلی سیاست های انساطی پولی سال های 84 و 85" عنوان شده است و در مورد دوم دلیل "تورم لجام گسیخته " در بخش مسکن " تزریق بی سابقه درآمدهای نفتی " دانسته شده است.
این درحالی است که جدا از انتقاداتی که ممکن است به سیاست‌های انبساطی دولت و افزایش نقدینگی در جامعه مربوط باشد باید گفت آیا استدلال فوق برای سرازیر شدن نقدینگی به این بخش کافی است؟ آیا آماری در این باره وجود دارد؟ بر چه مبنایی و طبق کدام فرمول ، نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؟ اصولا معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می شود؟ آیا تورم کاذب ناشی از التهاب بازار مسکن و انتظارات تورمی را می توان ناشی از بالا رفتن نقدینگی دانست ؟
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در بخشی دیگر از پاسخ خود به این نامه آورده است که اصولا دریک بازار که از یکسو عرضه کننده وجود دارد و از سویی دیگر تقاضا کننده ، افزایش نقدینگی یا باید از سوی عرضه باشد و یا تقاضا .
این در حالی است که در سال گذشته اگر افزایش نقدینگی را از سوی عرضه کننده ( اعم از صنعتی ساز، انبوه ساز و یا ساخت‌های انفرادی ) بدانیم باید اولا آمار معقولی از افزایش یکباره پروانه های ساخت به نسبت افزایش قیمت مسکن داشته باشیم و دوما آمار قابل توجهی از داد وستد و خرید و فروش زمین و املاک فرسوده (جهت تخریب و ساخت واحدهای مسکونی توسط انبوه سازا ن ) در دو سال گذشته موجود باشد و سوم اینکه سیاست افزایش تسهیلات مالی برای انبوه سازان اعم ازوام ساخت توسط دولت صورت پذیرفته باشد.
اگر افزایش نقدینگی ازسوی تقاضا صورت گرفته باشد باید افزایش درآمد (و با اعطای تسهیلات مالی خرید) به تقاضاهای غیرموثر به اندازه‌ای صورت گرفته باشد که تقاضای این افراد برای مسکن موثر شده و وارد بازار مسکن شده باشند؛ آمار قابل توجهی از خرید و فروش واحدهای نوساز و یا دست دوم صورت پذیرفته شده باشد بدین معنا که تقاضاهای غیر واقعی به یکباره وارد این بخش شده باشد.
کدام یک از مواد بالا اتفاق افتاده است ؟ آیا صرف افزایش تورم به صورت ناگهانی در این بخش بدون در نظر گرفتن ماهیت، نوع و دلایل بروزآن ، افزایش نقدینگی ناشی از ورود دلارهای نفتی و بروز بیماری هلندی را نتیجه می دهد؟ آیا افزایش 10 درصدی اخذ پروانه ساخت باید افزایش قیمت مسکن تا 50 درصد را در پی داشته باشد؟
تحلیل گران مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران معتقدند که بخش مسکن بیشتر از آنکه به عوامل برون زایی همچون سیاست‌های انبساطی دولت ارتباط داشته باشد ، دچار مشکلات درونی ناشی از عملکرد ناکارآمد دولت‌های گذشته است.
توضیح آنکه فشار تقاضا ناشی از کاهش بعد خانوار و رسیدن به آن به عدد 4 ، فراتر رفتن تعداد خانوارها ازمرز 5/17میلیون خانواده (در مقایسه با موجودی 9/15 میلیون واحد مسکونی طیق آمار مرکز آمار کشور) و ورود یک هرم جمعیتی کشور به سن اشتغال و ازدواج وبه تبع آن نیازمندی به مسکن حکایت از شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد و این امر در کنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسکن و ترس از افزایش بیشتر قیمت مسکن ، از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب وار قیمت در بازار مسکن است.
از طرفی دیگر همان طور که ذکر شد فقدان سیاست‌های کارآمد زمین و مسکن باعث شده که در بر خی موارد نقاط مکانی حساس بازار مسکن به ویژه درکلان شهرهایی همچون تهران ، توسط موسسات مالی غیر دولتی تحریک شوند که این خود با توجه به فشار تقاضای بسیاردر این شهرها نقطه شروعی برای افزایش سرسام آور و تصاعدی قیمت مسکن بوده است.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در پایان پاسخ خود به نامه 57 اقتصاددان عزم دولت جدید در بخش مسکن (برای جبران کمبود مسکن ناشی از انباشت تقاضا در سال های گذشته و عدم پاسخگویی مناسب به ان از سوی دولت های وقت ) و اعلام ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی درسال جاری را نشان ازرویکرد صحیح آن و به اصطلاح "نشانه گیری دقیق دولت در جهت اصلاح نقاط کور اقتصادی کشور" است که به تبع آن رشد بالای اقتصادی ، اشتغالزایی بالا، و مولد را به طور حتم به همراه خواهد داشت.
این بدین معناست که با رویکرد مثبت دولت به بخش مسکن و تحقق آن بسیاری از نگرانی های موجود در نامه فوق تا حد زیادی قابل رفع است.
این درحالی است که ایجاد سیاست "زمین صفر" برای زمین های دولتی ازسیاست‌های کارآمدی است که برای نخستین باردرکشور جزء سیاست های عرض مسکن قرار گرفته است ، این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسکن حذف کرده و در عین حال مالکیت آن را واگذار نمی نماید . افزایش سرعت ساخت و ساز، موثر کردن تقاضاهای غیر موثر در این بخش ، افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است که امید می رود با اجرای کارآمد آن ، ایجاد رشد اقتصادی و اشتغالزایی را به صورت توامان فراهم کند.
نظر شما