به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از رسانه مالیاتی ایران، با نگاهی به وضعیت مسکن در طی 40 سال اخیر ، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره های رکود و رونق تورمی بوده است.
همچنین به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم های مناسب جهت کنترل بازار ، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار ، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه های سرمایه ای را به دنبال خواهد داشت.
در این میان، سهم تقاضای سرمایه ای در این بخش در سال 1376 ، حدود 38 درصد بوده که در سال 1381 به 58 درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی - تقاضای واقعی موثر - در سال 1376 ، از 62 درصد به 42 درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام های خرید مسکن و فروش زمین های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.
اجرای سیاست های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است که علی رغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن ، دوران رونق - که تورمی نیز هست - ناپدیدار بوده و در بازه های متناوب زمانی به رکود می انجامد.
در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا وتخصیص و افزایش سقف وام های خرید مسکن بوده است . عملکرد این تحریک به گونه ای است که بازار را با فشار تورمی از رکورد خارج می کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی ، تقاضای خرید مسکن افزایش می یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده ، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جز جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی بودن این بخش در زمان رونق را می توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
کارشناسان مسایل اقتصادی بر این باورند که با گذر از این دوران و ورود به شرایط فعلی، دولت با ابزار مالیات می تواند گرانی‌های احتمالی بخش مسکن را مهار کند. دولت و مجلس در سال گذشته پس از تشکیل جلسات متعدد در نهایت به این نتیجه رسیدند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی می تواند راهکار مناسبی در این خصوص باشد.
در این بین، نباید نقش کمیسیون عمران مجلس به دلیل آنچه که پیگیری مستمر اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان شده، نادیده گرفت. البته باید توجه داشت که دولت در لایحه ساماندهی تولید و عرضه مسکن شهری و روستایی تدابیر مالیاتی جدید اتخاذ کرده است.
براساس این لایحه در راستای حمایت از تولید مسکن و جهت دهی منابع مالی موجود در بخش به سمت تولید مسکن بجای معاملا و اسطه گری دولت موظف است نسبت به برقراری مالیات بر اراضی بایر شهری متناسب با سنوات بلا استفاده ماندن زمین و مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن متناسب با تعداد معامله بر روی هر ملک در طی یکسال از تاریخ اجرای این قانون اقدام نماید.
وزارت مسکن و شهرسازی هم اعلام کرده که بازنگری مالیات‌های بخش مسکن در قالب چند لایحه در دستور کار قرار گرفته که براساس برنامه‌ریزی‌ها، در اوایل سال 86 این لوایح به دولت و مجلس تقدیم می‌شود. مالیات بر اراضی که ساخت و ساز نشده و درداخل ساخت وسازهای شهری معطل مانده ، مالیات برخانه های مسکونی خالی و مالیات مضاعف بر معاملات مکرر زمین و مسکن را سه لوایحی عنوان کرد که در این راستا در حال بررسی و تصویب است.
علی اکبر عرب مازار رئیس کل امور مالیاتی کشور هم سال گذشته به اثرات مثبت اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه اشاره کرد و گفت: اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه باعث سوق یافتن مالکین این واحدها به سمت اجاره آنها می شود که بدین طریق نیز عرضه واحدهای اجاره‌ای در سطح شهرها افزایش خواهد یافت.
از سوی دیگر، مالیات بر خانه های خالی ابزاری موثر برای افزایش عرضه مسکن است که از حجم خانه های خالی کاسته و تعادل در عرضه و تقاضا را باعث می شود. این پیشنهاد قبلا در دهه 60 تجربه شده بود اما به علت کمبود مطالعات اجرایی و مهیا نبودن پیش زمینه های لازم موفقیت آمیز نبود.
برخی از کارشناسان اعمال این مالیات را زمینه ساز افزایش بیشتر قیمت مسکن عنوان و با آن مخالفت کردند.اما همین کارشناسان نیز این ابزار را در ایجاد تعادل در عرضه وتقاضای مسکن موثر دانسته و اجرای آنرا مستلزم مطالعات عمیق وگسترده پیش از اجرای احتمالی ذکر کردند.
در همین حال، مرکز پژوهشهای مجلس معتقد است مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و پول را به ترتیب از مهمترین مشکلات بخش مسکن در کشور معرفی کرد و متذکر شد که در همین راستا اخذ مالیات قابل توجه از صاحبان زمین‌های با کاربری مسکونی که بدون ساخت و ساز رها شده، یا فقط دیوار کشی گردیده و یا به بهره‌برداری غیرمسکونی تبدیل شده‌اند، ضرورت دارد.
همچنین برخی کارشناسان بخش مسکن می گویند وکالت ، صلح حقوقی و مبایعه نامه سه راه اصلی فرار از پرداخت مالیات املاک است. در این باره مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران سال گذشته با بیان مطلب فوق افزود: تعدادی از افراد معاملات خود را با وکالت نامه انجام می دهند یعنی کسی را با وکالت نامه وکیل معاملات خود معرفی می کند که آن فرد نیز میلیاردها تومان خرید وفروش می کند بی آنکه حتی یک ریال مالیات شامل حالش شود.
وی افزود: راه های دیگر فرار مالیات املاک، صلح حقوق و مبایعه نامه است . حال اگر قانونی مبنی بر اخذ مالیات همزمان با انتقال و یا زمان انقضای مبایعه نامه تدوین شود جلوی فرار مالیاتی از طریق مبایعه نامه تا حد زیادی گرفته خواهد شد.
خسروی از اجاره نامه های صوری به عنوان نوع دیگری از فرار مالیاتی املاک یاد کرد . رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به این که دریافت مالیات نقل و انتقال مسکن کار درستی است، افزود: مالیات نقل وانتقال باید دریافت شود منتهی کارهای مالیاتی نیز که از راه دریافت مالیات صورت می گیرد باید به تصویر کشیده شود . مردم باید لمس کنند که پرداخت مالیات کارایی داشته و صرف عمران و آبادانی و آسایش خودشان شده است که البته این امر علاوه بر اطلاع رسانی صحیح مالیاتی نیاز به فرهنگ سازی نیز دارد.
خسروی در خصوص تغییر جدول نرخ مالیات بر نقل وانتقال گفت : جدول بندی نرخ مالیات بر نقل وانتقال براساس نوع مصالح ساختمان است که حتی خود اتحادیه نیز چیزی درباره این جداول نمی داند و این جداول باعث فرارهای مالیاتی زیادی شده است. به نظر من باید جدول نرخ مالیات بر نقل وانتقال املاک طبق متراژ ساختمان تعیین شود تا جلوی پارتی بازی و فرارهای مالیاتی گرفته شود .
با گذر از این موضوع، وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیرا بر موضوعی تاکید کرده که کمتر کسی تاکنون به آن توجه کرده است. داوود دانش جعفری با تاکید بر نقش موثر مالیات در زمینه سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در برخی بخش‌ها، گفته گفت : در صورت داشتن قانونی به عنوان مالیات بر درآمدهای اتفاقی شاید می توانستیم پدیده افزایش قیمت مسکن که طی ماه های اخیر با آن مواجهه شدیم به خوبی مهار کنیم.
دانش جعفری تصریح کرد : با وضع این قانون می توانستیم از افزایش درآمد افرادی که از راه سفته بازی و بورس بازی در بازار مسکن یک شبه درآمدهای هنگفتی را کسب می کنند جلوگیری کنیم ، چرا که با این کار بورس باز متوجه می شود اگر یکباره درآمدی را به دست آورد سازمان مالیاتی در راستای این قانون برخورد کرده و درآمد اضافی را بازپس می گیرد.
به هرحال، این امیداری وجود دارد که هر چه سریعتر دولت با ابزار مالیات گرانی‌های احتمالی بخش مسکن را مهار کند.
نظر شما