به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از مسیر اقتصاد، مجید شاکری کارشناس پولی و بانکی، گفت: در مورد تأمین مالی مسکن، سوال معمولاً به این صورت مطرح می‌شود که تأمین مالی ساخت و خرید مسکن چگونه باید باشد. اما این سوال درست نیست. در این ناحیه کمبودی نیست. بلکه سوال اصلی، نبود بافت مسکونی مناسب است که از چند لحاط مهم است.
اولویت تأمین مالی «توسعه بافت مسکونی» نسبت به «ساخت مسکن»
وی ادامه داد: در بافت مسکونی مناسب نحوه تأمین مالی فرق می‌کند. خیلی از روش‌های فعلی تأمین مالی برای ایجاد بافت مسکونی جواب نمی‌دهد. تفاوت بافت مسکونی با مسکن این است که به طور مثال در تهران تراکم خالص با بقیه شهرهای بزرگ دنیا یکی است (نسبت تعداد افراد با متراژ) اما تراکم ناخالص یعنی نسبت جمعیت به مستحدثات شهری بسیار بالاست. بنابراین باید مسکن را در هم بندی با توسعه بافت شهری ببینیم. در این صورت تأمین مالی و نوع ساخت و مالیات‌های حوزه مسکن متفاوت خواهد شد. بافت مسکونی صرفاً به معنای ساخت مسجد و بیمارستان در کنار مسکن نیست، بلکه یک مسیر است که به طور تدریجی احساس همسایگی ایجاد می‌شود. نگاه درست این است که از توسعه شهری به عنوان ابزار تغییر حکمرانی اقتصادی استفاده کنیم. بنابراین بعضی مدل‌های تأمین مالی اصلاً به این مدل نمی‌خورد.
شاکری در پاسخ به این سوال که چرا به تقاضای در حوزه مسکن جواب داده نشده است، گفت: در گذشته قیمت مسکونی لوکس و تجاری هم بند بودند. اما از سال ۸۶ به بعد این بازارها از همدیگر به طور کامل جدا شدند. در سال ۹۹ در مورد قیمت چه اتفاقی افتاده است؟ قیمت در ۱۷ محله تهران تغییر پیدا می‌کند و به کل کشور سرایت می‌کند. درست است که بخشی از این تغییر به هزینه ساخت برمی‌گردد اما آنچه به طور جدی تغییر می‌کند موقعیت سکونت است، ما دچار فقر شدید بافت مسکونی در کشور و افزایش قیمت همسایگی هستیم.
«مشارکت مردمی» مسیر اصلی تأمین مالی ایجاد بافت‌های مسکونی
این کارشناس پولی و بانکی ادامه داد: در تأمین مالی برای بافت مناسب شانس استفاده از روش‌های مشارکت بیشتر از مدل ساخت مسکن است. به خصوص که دنبال گسترش عرضی شهر هستیم. اگر دولت نگاه غیرانتفاعی به زمینهای خودش داشته باشد بسیار اشتباه است. آیا می‌توانیم از محل تسهیلات برای بخش مسکن تأمین مالی کنیم؟ نمی‌توانیم. اینطور نیست که فکر کنیم بانک امکان انتخاب نسبت به وام‌های پرداختی خودش دارد. به دلایلی کل عرضه تسهیلات جدید در یک سال از قبل تصاحب شده است. چرا که به دلیل افزایش قیمت‌های اسمی خودبخود تعهدات بانک زیاد شده است.
شاکری برنامه بانک مرکزی در کنترل ترازنامه بانک‌ها را در تضاد با فشار تأمین مالی ساخت در نهضت مالی مسکن دانست و افزود: در نهضت ملی مسکن به بانک‌ها فشار می‌آید که به بخش مسکن وام بدهند. اما بانک مشکلی به اسم کنترل ترازنامه دارد که بانک را از پرداخت وام بلندمدت عاجز می‌کند. بانک‌ها در شرایط تورمی از بسیاری از ابزارهای مالی مثل MBS نمی‌توانند استفاده کنند. بنابراین ۴ سال دیگر می‌گویند بانک‌ها همراهی نکردند. چرا که این طرح با کنترل ترازنامه بانک مرکزی معارض است و برنده این طرح، دارندگان کنونی مسکن هستند. امروزه با شروع مسکن مهر تفاوت دارد چرا که نرخ‌های تورم بسیار متفاوت است.
وی افزود: آیا سیاستگذار می‌خواهد به سوال سکونت پاسخ دهد یا مالکیت؟ در قانون اساسی هم بحث مالکیت نیست و فقط بحث دسترسی به مسکن است. اگر بحث مالکیت باشد باید تا جای ممکن کوچک و ارزان باشد. اما اگر فقط سکونت باشد آیا می‌توان با مولدسازی دارایی‌ها و املاک دولت مسکن قابل سکونت برای مردم فراهم کرد؟
تهاتر نفت فقط برای واردات فناوری ساخت مسکن قابل توجیه است
شاکری ضمن انتقاد از تهاتر نفت برای ساخت مسکن گفت: تهاتر نفت با ساخت مسکن طرح اشتباهی است. ما موضوع تهاتر را باید در طرح‌هایی استفاده کنیم که سایش تحریمی و انتقال فناوری داشته باشد. تهاتر نفت با فناوری ساخت مسکن البته موضوع دیگری است که اگر بتوانیم به این سمت برویم بسیار طرح مناسبی است.
وی در پایان گفت: پیشنهاد من این است که زمینهای بزرگ دولت در داخل شهرها یا حاشیه کلان شهرها طرح شهری تعریف کنیم که زمین به علاوه جوازات و مستحدثات آن با نقشه شهری از قبل طراحی شده، در قالب یک صندوق REIT قرار بگیرد، و دولت صرفاً سیاستگذار باقی بماند.
نظر شما