بازار اراضی شهری در دام رانتها/ رانت اقتصادی و موقعیتی؛ چالش پیش روی پرند

به گزارش خبرنگار مهر، بازار اراضی شهری چه از نظر ابعاد تاثیر آن بر ساختار اقتصادی و اجتماعی شهرها و چه از نظر انعکاس جدی که بر ساخت فیزیکی و توسعه فضایی شهرها دارد، یکی از عمده ترین بازارهای فرعی است که در سطح کشور و بخصوص شهر جدید پرند وجود دارد.

کالایی که در این بازار به فروش می رسد، "زمین" و "موقعیت" آن است، زمین به لحاظ تعریف اقتصادی، کالایی است غیر قابل تولید، بادوام، ناهمگون و انتقال ناپذیر در حالی که موقعیت، دارای مفهوم فضایی است و از یک ارزش نسبی و انتقالی برخوردار است.

این ماهیت دوگانه، اساس برخی سیاستگذاری های اقتصادی در بازار زمین شهری شده و آن را به عنوان الگویی عمومی نسبت به بازار سایر کالاها متمایز ساخته و زمین کالایی است که مصرف آن بی آنکه از دارایی مولد بکاهد، قادر به ایجاد محصول خالص یا درآمد غیراکتسابی(رانت) است.

رانت با قالب بسیار پیچیده در بازار زمین شهری

در  این زمینه رئیس کمیسون عمران شورای اسلامی شهر پرند در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه درآمد غیر اکتسابی یا رانت در قالب بسیار پیچیده ای وارد بازار زمین شهری می شود و نسبت به آنچه که در اراضی زراعی مطرح بوده متمایز است، اظهار داشت: زمین شهری با موجودیت مکانی خود در هر کاربرد لازم، دارای موقعیت فضایی مرتبط با سایر فعالیتهای شهری است.

آریا خانی اضافه کرد: بدین لحاظ است که رانت اراضی شهری، دارای دو بعد کاملا مشخص رانت اقتصادی که به دلیل بهره برداری از زمین و در فرآیند رشد و پویایی جامعه حاصل می شود و رانت موقعیتی که به جهت نقش قاطع موقعیت و در فرآیند توسعه فضایی شهرها پدید می آید.

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر پرند با اشاره به دو مشخصه رانت اقتصادی و رانت موقعیتی بیان داشت: این دو مشخصه به مالک زمین شهری اجازه می دهد که پیوسته با محو محدود ساختن عرضه و افزایش تقاضا سود خالص یا درآمد غیر مکتسب خود را به هر دو معنی از جامعه طلب کند.

رانت سوداگران باعث رواج بورس بازی زمین است

خانی با بیان اینکه رانت، هدف واقعی سوداگران زمین در اراضی شهری و سبب افزایش قیمت اراضی و رواج بورس بازی زمین است به مهر گفت: بورس بازی زمین، خصلت اقتصادهایی است که فاقد فرصت های مناسب سرمایه گذاری در بخشهای تولیدی هستند.

وی ادامه داد: مقاصد اصلی بورس بازان در بازار زمین به دست آوردن اضافه ارزشها است که در آینده با افزایش قیمت عاید مالک زمین خواهد شد، نخستین و عمده ترین اثر اقتصادی بورس بازی زمین در شهرها، انتقال رایگان سهمی از تولیدات جامعه به مالک زمین شهری است که هرگز در ایجاد آن سهمی نداشته است.

عضو شورای شهر پرند افزود: در شهر جدید پرند در خصوص رانت موقعیتی، واگذاری زمین های تجاری و مسکونی با متراژ زیاد امروزه ارزش افزوده ای 15 تا 10 برابری در کوتاه ترین زمان ممکن ایجاد کرده اند در حالی که هیچ ضمانت اجرایی و الزامی برای ساخت آن وجود ندارد.

وی افزود: این شکاف قانونی، ناهمگون بودن خدمات و اسکان را منجر شده است.

رانت اقتصادی و موقعیتی مهمترین چالش پیش روی پرند

خانی با اشاره به اینکه شهر جدید پرند نتیجه تکوین فعالیت هایی است که سال آینده به هدف نهایی خود یعنی اسکان جمعیت 450 هزار نفری نزدیک می­ شود، یادآور شد: پرند اکنون و به ویژه در آینده نزدیک به شدت نیازمند مراکز خدماتی، آموزشی، درمانی، بهداشتی، اشتغال و ... است.

وی با بیان اینکه دو مقوله رانت اقتصادی و رانت موقعیتی مهمترین چالش پیش روی شهر جدید پرند است به مهر گفت: در طرح جامع مطالعات و جانمایی فضاها در این خصوص تدبیر شده ولی جامع و کافی نیست چرا که طرح جامع ذاتا خشک و کمتر دارای انعطاف است.

شهرداری ها به تغییر کاربری ها نگاه درآمدی دارند

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر پرند بیان داشت: مشکلات، نواقص و تغییر کاربریها در طرح جامع و تصویب نشدن نهایی آن تاکنون نشان از بی برنامگی و عدم اعتقاد به اصول و قواعد طراحی شهری و شهرسازی است و موارد یاد شده می تواند در طرح تفصیلی که دارای پویایی و انعطاف بیشتری نسبت به طرح جامع است، حل شود.

خانی با بیان اینکه شهرداری ها از نقطه نظر تغییر کاربری ها نگاه درآمدی دارند، گفت: کم توجهی به اصول معماری، شهرسازی و طراحی شهری در سیطره همین نگاه و تفکر شکل می گیرد که اولین و مهمترین منبع برای شناخت و منطق طراحی شهری که همانا سیستم عبور و مرور و حمل و نقل شهری است را نادیده می گیرند.

ادعای شرکت عمران در رعایت کاربری ها با واقعیت منافات دارد

عضو شورای شهر پرند با اعلام اینکه ماهیت کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری است، اضافه کرد: رسالت کمیسیون ماده صد هم جلوگیری از تغییر کاربری است که نمونه تغییر کاربری صورت گرفته از مسکونی به تجاری و پارکینگ به تجاری به صورت عمده در زمان شرکت عمران و شهردار قبلی پرند صورت گرفته و ادعای شرکت عمران در رعایت کاربری ها در طرح جامع و عدم تغییر کاربری با واقعیت منافات دارد.

وی ادامه داد: کسب درآمد چند صد میلیونی حاصل از تغییر کاربری ها و اضافه تراکم و صدور پروانه های خاص حاصل از رانت موقعیتی می توانست چند میلیاردی باشد و یکی از برنامه ریزی های تحقق بودجه و درآمد شهرداری در صورت مستعد بودن مناطق و نیازمندی شهروندان و لحاظ کردن اصول معماری و شهرسازی به خصوص رعایت مسئله ترافیک، تغییر کاربری زمین های بزرگ است.

برخی سیاست ها در واگذاری زمین منشأ بورس بازی است

خانی با اشاره به اینکه سیاست های شرکت عمران در واگذاری زمین ها منشاء رانت، بورس بازی زمین و تغییر کاربری هاست به مهر گفت: تغییر کاربری های کوچک حاصل از سوء مدیریت و در بسیاری موارد با نگاه خاص و بدون لحاظ کردن مسائل معماری و شهرسازی منجر به تضییع حقوق شهروندی و سلب درآمد واقعی از محل ارزش افزوده آن است.

عضو شورای شهر پرند با تاکید بر اینکه جهت گیری برنامه های شرکت عمران برای انجام تعهدات و خدمات به شهر باید روشن، مشخص و مدون باشد، افزود: خلاء پیش آمده حاصل از عدم درآمد دولت برای ارائه خدمات و انجام تعهدات شرکت عمران از محل فروش و واگذاری زمین های مسکن مهر که به صورت رایگان در اختیار برنامه مسکن مهر قرار گرفت، باید توسط دولت و به خصوص شرکت مادر تخصصی شهرهای جدید جبران شود.

رویکرد شرکت عمران، شهروند محور باشد نه دولت محور

وی با بیان اینکه روی آوردن شرکت عمران به درآمد حاصل از مشارکت و سرمایه گذاری از محل ارزش افزوده زمینهای تجاری می تواند انقلاب درآمدی برای شهر ایجاد کند، بیان داشت: در سایه تعامل و همیاری شرکت عمران با شهرداری نوپای پرند، شهرداری می تواند منشاء خدمات ارزنده شود.

خانی به  رسالت غیرانتفاعی بودن شهرداری اشاره کرد و گفت: کمیت و کیفیت ارائه خدمات، رابطه مستقیمی با درآمد شهرداری دارد، امیدواریم رویکرد هیئت مدیره و مدیر عامل جدید شرکت عمران، سازنده، مثبت و شهروند محور باشد نه دولت محور.

-----------------

گزارش از احسان عربی مفرد