سازمان ثبت صادر می‌کند، دادگاه باطل می‌کند

به گزارش خبرنگار مهر، سازمان ثبت ذیل قوه قضاییه بوده و موظف به صدور سند رسمی برای املاک است. اما در دادگاه‌ها می‌توان با اسناد غیررسمی و دستنویس این اسناد را باطل کرد که نتیجه این امر تضعیف حقوق مالکیت را در پی دارد و باعث فرار سرمایه‌گذاران می‌شود.

داستان مظلومیت اسناد رسمی در کشور سردرازی دارد و این موضوع نه تنها باعث بی‌اعتمادی مردم به حاکمیت بلکه یکی از اسباب فرار سرمایه از کشور نیز شده است.در یکی از این پرونده ها شاهد هستیم فردی به اعتبار حاکمیت و با تهیه یک سند رسمی زمینی را تهیه می‌کند اما شخص دیگری پس از سال‌ها با در دست داشتن یک سند غیررسمی (عادی)، سند رسمی خریدار را باطل کرده و زمین را قانونی تصاحب می‌کند.

ماجرا از این قرار است که یک شرکت ساختمان‌سازی بخش اعظمی از دارایی خود را صرف خرید زمینی به مساحت ۱۲۰۰ متر در یکی از محله‌های صادقیه‌ی تهران می‌کند. این شرکت هزینه‌ای که در سال ۸۷ بابت خرید این زمین کرده برابر ۸ میلیارد تومان و قیمت اصلی این زمین در حال حاضر برابر با ۸۰ میلیارد تومان است. اما داستان به اینجا ختم نمی‌شود. پس از مدتی فردی مدعی می‌شود که زمین خریداری شده چهار دست قبل تر با یک معامله غیررسمی (عادی) به وی منتقل شده است، بنابراین با رجوع به دادگاه و با در دست داشتن معامله غیررسمی خود، معامله رسمی را باطل کرده و صاحب زمین می‌شود.

یکی از فعالان اقتصادی که بااعتماد به سند رسمی و حاکمیت در سال ۸۷ اقدام به خرید زمین کرده بود می گوید: زمینی را برای ساخت یک مجتمع اداری- تجاری خریداری کردیم. قبل از خرید این زمین تمامی مراحل قانونی کار، ازجمله استعلام ثبتی و مالیاتی را نیز انجام دادیم. پس از اینکه از صحت معامله مطلع شدیم اقدام به خرید این قطعه زمین کردیم. در آن زمان نیز مبلغ بسیار زیادی را خرج خرید این زمین کردیم.زمانی که ما یک زمینی را با سند رسمی خریداری می‌کنیم، این موضوع به معنای تایید نهاد ها بر آن است. خب یک راه برای اطمینان از صحت حرف فروشنده وجود دارد و آن رجوع به دفاتر ثبت اسناد رسمی و گرفتن تایید از آن‌ها است. من از کجا باید مطلع می‌شدم که چهار دست قبل تر از بنده، فردی زمین خود را با یک برگ سندی که معلوم نیست از کجا آورده به شخص دیگری منتقل کرده است.

یک خلاء قانونی باعث بی‌کاری کارمندان شد

این فرد از وضعیت پیش آمده برای شرکت و بیکاری بسیاری از کارگران و کارمندان این شرکت می گوید و معتقد است: با این اتفاقی که در شرکت به وجود آمد، شرکت در مرز ورشکستگی پیش رفته است. چند کارمند را به ناچار اخراج کرده‌ایم و بسیاری دیگر نیز این اتفاق برایشان خواهد افتاد. از جهت دیگر اگر این پروژه به راه می‌افتاد، الان لوله کش ما با اسنپ مسافر کشی نمی‌کرد یا کاشی کار ما بیکار نبود. یکی از کارمندان به دلیل مشکل پیش آمده و بیکاری، طلاق گرفته است.

در ادامه این فرد از نبود سازوکار معین و مشخص برای تشخیص مالکیت و حرکات متناقض قوه قضاییه انتقاد کرد و گفت: کار قوه قضاییه بسیار جالب است یکی از ارگان‌های آنکه سازمان ثبت بوده سند صادر می‌کند و در دادگاه‌ها سند صادر شده را باطل می‌کنند. با این حال من به عنوان یک فعال اقتصادی در این وضعیت باید چه رویکردی را در نظر بگیرم، آیا می‌شود به سند رسمی دیگری اعتماد کرد و بر اساس استناد به آن معامله‌ای انجام داد. هیچ وقت نمی‌توان از وضعیت مالکیت اطلاع پیدا کرد. خیلی جالب است ما قانونی این زمین را خریداری کردیم و حالا قانونی آن را از دست خواهیم داد.

اعتبار اسناد غیر رسمی متزلزل کننده حقوق مالکیت

پرونده های این چنینی بسیار است و اعتبار اسناد غیررسمی در کشور سبب افزایش مشکلات سرمایه‌گذاران می‌شود و این موضوع در نهایت از عوامل فرار سرمایه نیز محسوب خواهد شد زیرا به طور معمول سرمایه گذار، محلی را انتخاب می‌کند که در آن‌جا به سرمایه‌اش خدشه‌ای وارد نشود و کسی نتواند به اموال او ضرری وارد یا املاک او را به واسطه یک برگه کاغذ از دستانش در بیاورد.

تزلزل موقعیت ایران در صیانت از حقوق مالکیت

همین موضوع سبب تزلزل موقعیت ایران در صیانت از حقوق مالکیت در جهان شده است. چنانچه طبق آمار بانک جهانی رتبه ایران در حوزه حقوق ثبتی (Registering Property) از میان ۱۲۸ کشور در سال ۲۰۱۸، نود و در زیرشاخه صیانت از مالکیت فیزیکی اموال دارای رتبه نودویک است. در نتیجه هر فرد سرمایه‌گذاری با دیدن این وضعیت کشور، شرایط حضور خود را در ایران پر ریسک ارزیابی و از سرمایه‌گذاری در ایران صرف نظر می‌کند.

از طرف دیگر همانطور که سرمایه‌گذاران پروژه ساختمانی مذکور تجربه کردند، یکی از مهمترین عوامل از بین برنده امنیت اقتصادی و متزلزل کردن حقوق مالکیت در کشور، بحث اعتبار اسناد غیررسمی است. به دلیل اینکه معاملات غیررسمی علی‌رغم تنها در سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و حاکیت نیز از آن‌ها بی‌اطلاع بوده اما در دادگاه دارای اعتبار هستند و می‌توانند اسناد رسمی را ابطال کنند.

بنابراین هر فرد به راحتی می‌تواند با ارائه یک معامله غیررسمی به تاریخ قبل تر از سند رسمی و دو شاهد بر اساس قوانین می‌تواند این اسناد را ابطال کند. در نتیجه تا این شرایط در کشور برقرار است هیچ شخصی نمی‌تواند از مالکیت خود اطمینان خاطر پیدا کند و سرمایه خود صرف کارآفرینی کند.

توجه به اسناد رسمی راه بازگشت امنیت اقتصادی

در همین راستا عباس کریمی هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران در گفتگو با خبرنگار مهر معتقد است: امنیت در زوایای مختلفی قابل‌بحث است. مهم‌ترین زاویه‌ی امنیت، امنیت حقوقی است. امنیت حقوقی یک بخش مهم آن توجه به بحث شفافیت قانون و میزان بهره‌مندی افراد از آن بوده و یک بحث دیگر امنیت قانون‌گذاری و امنیت قضایی است. امنیت قضایی نیز به میزان رضایت مردم در رسیدن به مطالبت خود بستگی دارد.

عضو هیئت علمی دانشگاه تهران ادامه داد: توجه به اسناد رسمی و ابطال ناپذیری آن از اصول امنیت قضایی محسوب می‌شود و اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که با مداخله‌ی مأمور دولتی تنظیم می‌شود.اسناد رسمی به سبب اطلاع حاکمیت از نحوه انعقاد آن‌ها در سراسر دنیا دارای اعتبار هستند و به‌سادگی نمی‌شود باوجود اسناد رسمی به ادله‌ی دیگری مانند شهادت شهود و یا اسناد غیررسمی (عادی) استناد کرد. متاسفانه در کشور ما این موضوع به گونه‌ای دیگر است و به راحتی می‌توان با اسناد عادی اسناد رسمی را باطل کرد.

کریمی ادامه اعتبار دهی به اسناد غیررسمی را باعث ناامنی در فضای اقتصادی کشور معرفی کرد و گفت: با ادامه این روند و اعتبار دهی به اسناد عادی به دلیل اینکه به راحتی امکان تغییر تاریخ آن‌ها وجود دارد، امنیت اقتصادی کشور در خطر افتاده و باعث فرار سرمایه گذاران می‌شود. از طرفی تنها راه خروج از این وضعیت نیز توجه اسناد رسمی و سامان دهی به اسناد عادی است.

در نهایت با عنایت به اظهار نظر این حقوقدان و مشکلاتی که اعتبار اسناد غیررسمی در کشور به وجود آورده‌اند، بی اعتباری آن‌ها و قرار دادن اسناد رسمی به عنوان تنها مرجع انتقال مالکیت می‌تواند راه حل مشکلات برآمده از اسناد غیررسمی باشد. بنابراین با اصلاح قانون قدیمی ثبت مصوب ۱۳۱۰ با محوریت بی‌اعتباری اسناد غیررسمی می‌توان شاهد بهبود امنیت اقتصادی و حقوق مالکیت در کشور بود.