وضعیت نابسامان اجاره بها در خراسان جنوبی/ وقتی در اجاره نامه ها توافق جای قانون را می گیرد

به گزارش خبرنگار مهر، از دیرباز تا به امروز مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای بشر بوده است و در طول تاریخ با افزایش تعداد جمعیت در اثر بهبود وضعیت بهداشت و سلامت جامعه و افزایش زاد و ولد این مشکل بیشتر از گذشته خود را نشان می دهد به گونه ای که امروزه آپارتمان نشینی و اجاره نشینی یکی از راه حل های مهم برای اسکان مردم در جامعه محسوب می شود.

اما نبود قوانین در خصوص وضعیت مالک و مستاجر و عدم رعایت استانداردها در خصوص خانه های به اجاره داده شده و همچنین نبود قوانین و معیارهای مناسب برای تعیین اجاره بها و  ودیعه موجب شده که هر کس براساس سلیقه شخصی خود در خصوص اجاره بها و ودیعه برای املاک اجاره ای تصمیم بگیرد.

همین موضوع زمنیه هرج و مرج و بی نظمی را در بخش مسکن و مستاجری فراهم کرده و از آن جایی که قراردادهای مسکن و اجاره بها براساس توافق طرفین است و به دلیل وجود اجاره بها و ودیعه سنگین مستاجر مجبور است تمام شرایط مالک را بپذیرد  و هستند کسانی که به دلیل  پذیرش شرایط صاحب ملک و اعتماد به مالکان پس از تخلیه نتوانسته اند ودیعه یا پول پیش خود را به موقع دریافت کنند.

بنگاه ها و مشاوران املاک از قوه قهریه ای نسبت به مالکان برخوردار نیستند این موضوع موجب شده که مستاجران برای باز پس گرفتن پول خود مجبور به گذراندن مدت زمان طولانی در راهروی دادگاه ها و شورا های حل اختلاف شوند که این موضوع صف های طولانی پرونده ها را در شورای حل اختلاف فراهم کرده است.

یکی دیگر از مشکلاتی که برای مستاجران در اثر نبود قوانین مشخص در کشور پیش آمده این است که در سطح استان بسیاری از خانه هایی که به اجاره داده می شود از استانداردهای لازم برای سکونت برخوردار نیستند و بیشتر خانه ها دارای بافت فرسوده بوده و از امکانات اولیه برخوردار نسیتند حتی بعضی از خانه هایی که در بافت قدیمی شهر اجاره داده می شوند به دلیل فرسودگی امکان ریزش در برابر یک باران اندک و یا زلزله را دارند ولی متاسفانه هیچ نهاد نظارتی در این زمینه وجود دارد و مستاجر اگر در این خانه ها دچار مشکل شود تنها جوابی که از مسئولان امر می شنود این است که شما اختیار داشتید و می توانستید آن منزل را اجاره نکنید.

مشکل اینجا است که مسئولان و متولیان بخش مسکن وضعیت مالی مستاجران را در نظر نگرفته و از سوی دیگر هیچ قانونی وجود ندارد که از صاحب ملک بپرسد چرا یک ملک فرسوده را به اجاره داده است.

همچنین در بررسی هایی که از وضعیت مسکن استان انجام دادیم متوجه شدیم مشکلات ذکر شده در بالا تنها بخش کوچکی از مشکلات مستاجران است و بی توجهی مالکان برای اجاره ملک مسکونی به صاحبان مشاغل مختلف موجب شده که در آپارتمان های مسکونی وجود مغازه های مختلف و کارگاه های صتعتی مانند نجاری، نانوایی یا مشاغل پر سر وصدا آرامش مستاجران را سلب کرده و مستاجران هم به دلیل ترس از دست دادن منزل استیجاری نمی توانند هیچ واکنشی به صاحبان املاک نشان دهند زیرا در صورت  برخورد با مالک با این حرف مواجه می شوند که اگر رضایت ندارند می توانند ملک مسکونی استیجاری را تخلیه کنند.

مواردی که در بالا ذکر شد مشکل بسیاری از مستاجران و اجاره نشین ها در استان و شاید در سایر نقاط کشور است که البته ذکر این مشکلات به این معنا نیست که همه مالکان و صاحب خانه ها بد هستند ولی وجود اهرم های فشار و نهادهای نظارتی می تواند نقش بسیار مهمی در حل مشکلات بخش مسکن استیجاری داشته باشد.

لزوم  وجود یک سازمان نظارتی با قدرت اجرایی در بخش مسکن و اجاره بها

یکی از اساتید رشته حقوق دانشگاه بیرجند در گفتگو با خبرنگار مهر، وجود یک سازمان نظارتی با قدرت اجرایی در بخش مسکن را در کشور ضروری و لازم عنوان کرد.

علی حسنی با بیان این که در گذشته به دلیل این که وضعیت مسکن و اجاره بها به گستردگی امروز نبود وجود یک نهاد نظارتی با قدرت اجرایی در این زمینه ضروری به نظر نمی رسید، گفت: با توجه به افزایش تعداد مستاجران واملاک استیجاری وجود یک نهاد نظارتی امروزه در کشور ضروری شده است.

وی با بیان این که بنگاه ها و مشاوران املاک تنها نقش یک واسطه را در معرفی مستاجر و مالک به یکدیگر دارند، گفت: بنگاه ها مشاور املاک تنها براساس توافق طرفین قراردادها را منعقد کرده و هیچ قانونی برای این که مشاوران املاک بتوانند استاندارد مسکن اجاره داده شده و یا نرخ اجاره بها را تعیین کنند وجود ندارد.

استاد حقوق دانشگاه بیرجند ادامه داد: برای سامان وضعیت مسکن ضروری است که یک نهاد نظارتی ایجاد شود یا قوانینی تصویب شود که قدرت بنگاه های املاک را در حوزه تعیین اجاره بها و وضعیت مسکن بیشتر کند.

وی با بیان این که غفلت بعضی از مستاجران و طمع کاری بعضی از مالکان موجب ایجاد پرونده های قضایی زیادی در بخش اجاره نشینی شده است، گفت: در بسیاری از پرونده ها اگر حتی ثابت شود حق با مستاجر است صاحب خانه تنها موظف به پرداخت خسارت و ودیعه مستاجر می شود.

حسنی ادامه داد: هیچ قانونی برای جلوگیری از بروز خطاهایی مشابه از سوی مالک محکوم شده وجود ندارد و او می تواند بار دیگر بدون هیچ مشکلی ملک خود را در بنگاه های مشاوره املاک سطح شهر به اجاره بگذارد.

استاد حقوق و مشاور حقوقی قوه قضاییه خراسان جنوبی یادآورشد: برای جلوگیری از بروز خطرات گسترده در زمینه اجاره املاک فرسوده باید مسئولان نظارت بیشتری انجام دهند و اداره کل مسکن وشهرسازی با پلمپ این املاک یا غیر مسکونی بودن این املاک از اجاره دادن آن به افراد بی بضاعت یا اتباع خارجی به خصوص اتباع افغانی جلوگیری کند.

افزایش سرسام آور و بدون قانون اجاره بها و و ودیعه پیش مسکن

محمد احمدی یکی از مستاجران بیرجندی با بیان این که هرساله صاحب خانه بدون هیچ دلیل و قانونی نرخ اجاره بها و پول پیش را افزایش می دهد، گفت: علی رغم این که در رسانه ها مختلف گفته می شود که وضعیت مسکن و اجاره بها در سطح کشور راکد است اما صاحبخانه ها براساس سلیقه شخصی اجاره بها و ودیعه پیش را افزایش می دهند.

وی افزود: در ازای این افزایش قیمت صاحب خانه ها هیچ اقدامی برای افزایش کیفیت ملک اجاره داده شده و افزایش خدمات رفاهی ملک برای مستاجران انجام نداده و بسیاری از خانه از نظر زیبایی ظاهری و داشتن حداقل استانداردها در حد صفر هستند.

شهروند بیرجندی دیگری با بیان این که در شهرک های حاشیه ای شهر به مراتب وضعیت مستاجران از داخل شهر بدتر است، گفت: در چهکند بعضی از مالکان خانه های نیم ساخته ر ا به مستاجران به خصوص اتباع افغان اجاره می دهند که این موضوع چهره شهرک ها را زشت کرده است.

علیرضا خسروی یادآورشد: وجود قوانین برای نظارت و تعیین اجاره بها در استان ضروری است.

حسین اخگری دیگر مستاجر بیرجندی با بیان اینکه وضعیت اجاره بها در مرکز و بالای شهر سرسام آور افزایش داشته است، تصریح کرد: منازلی که شاید زمانی با 150 یا 200 هزار تومان به اجاره می رفت امروز 600 تا 700 هزار تومان اجاره برای آن تعیین می شود.

وی افزود: در سوال از مشاوران املاک در مورد نرخ بالای اجاره بها که می پرسیم جواب می دهند که صاحبخانه تعیین کرده است و ماهم قبل داریم که خیلی بالا است اما کاری نمی توان کرد.

وی عنوان کرد: در اجاره خانه های تازه ساز مسکن مهر نیزعلی رغم اینکه هنوز خدمات شهری در این محدوده ها نیست و یا کم است اما اجاره ها با منازل مشابه در بالای شهر مقایسه می شود.

اخگری می گوید: اگر چه هستند مالکانی که وضعیت مستاجر را در نظر می گیرند و نرخ های کزایی تعیین نمی کنند اما به نسبت تعداد مالکین که توافق را جای قانون می گذارند هم زیاد است.

وی ادامه داد: بسیاری از مستاجران نیز  وجود دارند در دوستان و اطرافیان که به دلیل پافشاری مالک تنها یک سال اولیه را قرارداد در بنگاه دارند و پس از آن توافق نامه هایی را بین خود می نویسند که مثلا شرایط را کمتر سخت بگیرند اما در انتها کسی که متضرر می شود مستاجر است که پول ودیعه را با هزار مکافات باید از صاحبخانه بگیرد.

 علی محمودی دیگر شهروند بیرجندی با بیان اینکه هر ساله مجبور به اسباب کشی و جابجایی به دلیل بالا رفتن اجاره بها است، می گوید: صاحبخانه بر اساس قانون خود اجاره ها را افزایش می دهد و می گوید اگر با نرخ فعلی راضی هستید بمانید و گرنه تخلیه کنید.

وی بیان داشت: دیده شده بعد از تخلیه واحدها  ماه ها خالی مانده اند و این ضرر و زیانش  به مراتب بیشتر از زمانی است  که مستاجر داشته  ما بازهم برخی صاحبخانه ها حاضر به پایین آمدم از حرف خود برای  پایین آوردن اجاره نیستند.

عدم وجود قانون برای تعیین نرخ اجاره بها/ قراردادهای اجاره تنها بر اساس توافق موجر و مستاجر است

علیرضا اربابی رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند در گفتگو با مهر، با بیان این که از ابتدای سال جاری تاکنون نرخ اجاره بها و خرید و فروش مسکن در استان افزایش نداشته است،اظهارکرد: در حال حاضر بازار مسکن در استان راکد است.

وی با بیان این که اتحادیه مشاوران املاک تنها بر نرخ دسمتزد مشاوارن املاک در استان نظارت دارد، گفت: نظارت اتحادیه و مشاوران املاک بر منازل مسکونی صاحبان ملک بر خلاف قانون است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند با بیان این که از خرداد ماه امسال نرخ کرایه و اجاره بها کاهش داشته است، گفت: اجاره بها 20 درصد و خرید و فروش ملک 30 درصد کاهش داشته است.

اربابی با بیان این که قراردادهای اجاره منزل تنها بر اساس توافق موجر و مستاجر است، گفت: مستاجران برای این که با صاحبان ملک دچار مشکل نشوند باید براساس توافقی که در بنگاه های مشاوره املاک انجام داده اند عمل کرده و برای اسکان و برای تخلیه، بنگاه مشاور املاک خود را در جریان قرار دهند.

وی ادامه داد: بنگاه های مشاور املاک برای این که مستاجر برای باز پس گرفتن پول پیش دچار مشکل نشوند از صاحبان ملک چک دریافت می کند اما دریافت این چک از صاحب ملک تنها براساس توافق مالک و مستاجر است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند یادآورشد: قانونی برای نظارت بنگاه های مشاوره املاک بر منازل مسکونی که به اجاره داده می شود وجود ندارد.