مالک چگونه با دور زدن مصوبه ۲۵ درصدی، مستأجر را وادار به تخلیه می‌کند؟

تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت بازار اجاره‌بها با توجه به مصوبه افزایش سقف ۲۵ درصدی نرخ اجاره و تمدید خودکار یک‌ساله قراردادهای مستأجران در سال جاری، اظهار کرد: براساس این مصوبه، بسیاری از مالکان به دلیل اینکه از سوی تعزیرات جریمه نشوند، به افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها تن داده‌اند، اما مسئله این است که برخی مالکان به سراغ وکلا می‌روند و راه‌های دور زدن قانون را از آنها می‌آموزند.

مالکان راه دور زدن سقف ۲۵ درصدی اجاره را از وکلا یاد می‌گیرند

وی افزود: به عنوان مثال، به مالکان گفته می‌شود که می‌توانند موضوع نیاز شخصی را مطرح کنند یا اعلام کنند که خودشان قصد سکونت در ملک را دارند و یا اینکه می‌خواهند ملک را به فروش برسانند. از این طریق، برخی مالکان مستأجران را تحت فشار قرار می‌دهند و مصوبه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها را کمرنگ می‌کنند.

عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در چنین شرایطی، مستأجران مجبور می‌شوند برای ادامه سکونت، اجاره‌های سنگینی را متحمل شوند و این موضوع فشار مضاعفی را به آنها وارد می‌کند.

براساس مصوبه تمدید خودکار اجاره و افزایش سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها، بسیاری از مالکان به دلیل اینکه از سوی تعزیرات جریمه نشوند، به افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها تن داده‌اند، اما مسئله این است که برخی مالکان به سراغ وکلا می‌روند و راه‌های دور زدن قانون را از آنها می‌آموزند.

وی با اشاره به شرایط بازار اجاره‌بها در سال جاری گفت: امسال بهترین حرکتی که دولت انجام داد، همین مصوبه سران قوا بود؛ زیرا مستأجران به دلیل شرایط جنگی، اجاره مضاعفی پرداخت کرده بودند و از سوی دیگر، به خاطر حفظ جان خود، محل سکونتشان را ترک کرده و در خارج از تهران نیز برای خود سکونت موقت اجاره کرده و هزینه‌هایی را متحمل شده بودند. در چنین شرایطی، این مصوبه اقدام بسیار خوبی بود.

سرباز تصریح کرد: اگر قانون‌گذار و حاکمیت بتوانند این مصوبه را به شکل دائمی اجرا کنند و جای شبهه باقی نگذارند، اثرگذاری آن بیشتر خواهد شد. برای مثال، وقتی اعلام می‌شود مستأجر باید در ملک سکونت داشته باشد، موضوع نیاز شخصی مالک نیز باید به‌گونه‌ای تعیین تکلیف شود که نتوان از آن برای دور زدن مصوبه استفاده کرد.

وی ادامه داد: اکنون برخی افراد از طریق شورا اقدام می‌کنند و می‌خواهند ملک خود را به این بهانه از مستأجر تحویل بگیرند. این مسئله موجب می‌شود بخشی از اثرگذاری مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها تحت تأثیر قرار گیرد.

عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در مجموع اثرگذار بوده است، یادآور شد: در مجموع این مصوبه خوب و اثرگذار بوده، اما برخی مالکان نیز از این فرصت سوءاستفاده می‌کنند و اجاره مضاعفی را بر دوش مستأجران می‌گذارند.

وی عنوان کرد:بهتر است که اگر چنین مصوبه‌ای در آینده تصویب می‌شود، راه‌های دور زدن آن نیز از ابتدا بسته شود. در این صورت، اثرگذاری مصوبه بسیار بیشتر خواهد شد و امکان سوءاستفاده از برخی بندها کاهش پیدا می‌کند.

جریمه ۴ برابری، مالکان را به رعایت سقف اجاره وادار کرده است

سرباز ادامه داد: با این حال، طرح مصوبه ۲۵ درصدی خوب بود؛ چراکه موضوع جریمه‌های تعزیراتی برای مشاوران املاک و مالکان مطرح شده است. اگر فردی بخواهد برخلاف مصوبه قرارداد را تنظیم کند، مشمول جریمه خواهد شد که این جریمه می‌تواند تا چهار برابر باشد، به همین دلیل، بسیاری از مالکان نیز از این موضوع تمکین می‌کنند و قراردادها را با همان افزایش ۲۵ درصدی تنظیم می‌کنند؛ به این صورت که ۲۵ درصد در بخش قرض‌الحسنه و ۲۵ درصد در بخش اجاره‌بها اعمال می‌شود.

اگر این مصوبه به قانون تبدیل شود و به نفع مستأجران باشد، باید به شکل محکمی تنظیم شود و راه فراری برای دور زدن آن وجود نداشته باشد؛ در چنین شرایطی، مالک ناچار است ملک خود را اجاره دهد و نمی‌تواند آن را خالی نگه دارد

وی درباره ضرورت تدوین یک برنامه دائمی برای کنترل بازار اجاره‌بها اظهار کرد: دولت اگر بتواند به صورت دائمی برنامه‌ای برای بازار اجاره تدوین کند، می‌تواند از شدت افزایش اجاره‌بها جلوگیری کند. برای مثال، در امارات گفته می‌شود مستأجر تا زمانی که در یک ملک سکونت دارد، می‌تواند در آن بماند و برای نمونه سالانه ۱۰ درصد به اجاره‌بها اضافه شود.

عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: اگر این مصوبه به قانون تبدیل شود و به نفع مستأجران باشد، باید به شکل محکمی تنظیم شود و راه فراری برای دور زدن آن وجود نداشته باشد؛ در چنین شرایطی، مالک ناچار است ملک خود را اجاره دهد و نمی‌تواند آن را خالی نگه دارد. اگر قانون‌گذار شرایط لازم را فراهم کند و راه دور زدن قانون را برای مالک ببندد، مالک چاره‌ای ندارد جز اینکه ملک را براساس همان نرخ تعیین‌شده اجاره دهد.

سرباز در پایان خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد که این موضوع شدنی است و اگر حاکمیت بتواند از ظرفیت و قدرت قانونی خود استفاده کند و قواعد آمره‌ای را برای این حوزه تعیین کند، می‌توان از افزایش‌های افسارگسیخته قیمت اجاره‌بها جلوگیری کرد.